Генеральный план Новороссийска. Новый виток.
28 ноября 2023 года опубликованы материалы проекта изменений в Генеральный план Новороссийска и назначены публичные слушания.
Предыдущая версия была представлена разработчиком 12 июля 2022 года, с тех пор велась работа по озвученным замечаниям и предложениям от администрации, общественности и депутатов. По нему неоднократно давал свои комментарии https://bloknot-novorossiysk.ru/news/mozhno-li-nazvat-novyy-genplan-novorossiyska-panats-1502183
https://bloknot-novorossiysk.ru/news/stoit-li-novorossiytsam-panikovat-iz-za-novogo-gen-1506021
1. Про публичные слушания, согласование и утверждение.
Обращает на себя внимание то, что материалы Генплана загружены на 7 дней позже (28.11.2023 г.) публикации Постановления о назначении публичных слушаний (22.11.2023 г.). Возможно, доработка проекта велась в спешке, в последний момент, на основании каких-то срочно принятых решений. С одной стороны, можно было бы опубликовать всё одновременно, но тогда процедурно не укладывались бы всё провести до нового года. С другой стороны, администрация таким решением вызвала недовольство и недоверие общественности.
В соответствии со ст. 28 Градостроительного кодекса РФ, срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей до дня опубликования заключения определяется уставом муниципального образования и не может превышать один месяц.
Такой срок применяется для всех публичных слушаний, можно проследить, как за последние 5 лет этот срок сокращался с максимальных трёх месяцев. Связано это со Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» и требованиями по сокращению сроков инвестиционно-строительного цикла. Для регионов и муниципалитетов, использующих современные цифровые технологии и программы, организация и проведение публичных слушаний (общественных обсуждений) в столь сжатые сроки не требует больших усилий, многие процессы автоматизированы, а поступающие предложения систематизируются и обрабатываются с помощью программ, исключая ручную работу.
Согласование проекта федеральными и региональными органами власти происходит через Федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП) http://fgistp.economy.gov.ru/.
Тут размещены действующие документы, проекты, неактуальные версии. Можно воспользоваться поиском и искать по названию города. Срок согласования с момента уведомления 1 месяц. Процесс согласования можно отслеживать там же, заключения о согласовании или об отказе каждое профильное ведомство загружает в соответствующем разделе.
Утверждение проекта Генплана городской Думой без согласования невозможно. После процедуры публичных слушаний проект генплана можно выносить на комитеты Думы с целю обсуждения замечаний, доработки, поиска путей решения проблемных вопросов.
- Про проект.
В части границ населённых пунктов.
В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В представленном проекте много мест, где границы населённых пунктов пересекает участки частной собственности (ст. Натухаевская, ст. Раевская, х. Семигорский, с. Мысхако).
Как ранее заявляли разработчики Генплана, часть земель, попадающих в перечень особо ценных сельскохозяйственных земель, исключаются из населённых пунктов в связи с отсутствием оснований для выбытия сельскохозяйственных земель из оборота и ссылаются на Распоряжение главы администрации Краснодарского края от 30.03.2006г. №283-р "Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории города Новороссийска, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством".
В публичном доступе нет данных о нормативно-правовом акте, который вносит изменения в это распоряжение. В текстовой части проекта Генплана есть пояснение о том, по какому принципу принималось решение о границах населённых пунктов, в том числе – «исходя из освоенности территории».
В данной ситуации возникает правовая коллизия: есть границы перечня особо ценных сельхозземель, установленные региональным нормативным актом. Есть границы населённых пунктов, согласованные и принятые городской Думой в предыдущих проектах генплана (2011, 2015, 2018, 2020 годы), внесённые в ЕГРН. И разработчики проекта этот противоречивый вопрос предлагают снять через объяснение «освоенности территории». При этом, в материалах по обоснованию отсутствуют сведения об актах обследования территории на предмет освоенности, описание процедуры обследования и методика принятия решения.
Вопрос границ населённых пунктов – это вопрос ответственности. Исполнительные органы власти Краснодарского края, возможно, не принимают решения об изменении границ особо ценных сельхозземель, чтобы в будущем сослаться на генеральный план, принятый городской Думой. В таком случае, это можно сделать прямо сейчас, так как Генеральный план 2020 года с утверждёнными границами действует.
Основные территории из сельхозземель включались в границы населённых пунктов и в промышленные функциональные зоны в 2011 году (промзона в ст-це Раевская вдоль трассы, Южный район города, Мысхако и пр), и в 2018 году (южная и западная часть в ст-це Раевская, ЖК «Южная долина» в ст-це Натухаевская, х. Семигорский, промзона в ст-це Раевская вдоль трассы). Все проекты изменений в Генеральный план проходили согласование, в том числе, с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края. Утверждались проекты планировок на эти территории.
Выходит, что представленный проект Генплана в части границ населённых пунктов не соответствует действующему Краевому законодательству и последствия, в случае его утверждения, вызовут нарушения имущественных прав тысяч собственников недвижимости.
В части границ лесфонда (земли двойного учёта).
Филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю в письме от 06.09.2023 г. сообщил, что в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах Новороссийского лесничества с реестровым номером 23:00-15.10 внесены изменения от 28.07.2023 согласно которым границы вышеуказанного лесничества приведены в соответствие с нормами частей 15, 15.1 и 16 статьи 34 Закона о регистрации.
Это сработала та самая лесная амнистия. На эту тему тоже ранее писал
https://bloknot-novorossiysk.ru/news/zemlya-zakhvachennaya-lesom-lishatsya-li-novorossi-1529333
В представленном проекте Генплана до сих пор есть земли (участки) двойного учёта. Федеральный орган привёл реестры в соответствие с границами населённых пунктов ещё в июле 2023 г., а разработчики для проекта в ноябре 2023 г. используют неактуальные данные.
В части функционального зонирования.
Действующее градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих учитывать фактическое использование территории при установлении функциональных зон.
Генплан в настоящее время уже превратился в документ прямого действия: на основании его положений отказывают в выдаче разрешений на строительство, выдают градостроительные планы земельных участков без мест допустимого размещения объектов капитального строительства. Генплан влияет на содержание ПЗЗ: недопустимо определять территориальное зонирование вопреки функциональному зонированию (например, в границах функциональной зоны лесов не может быть установлена территориальная жилая зона). В судебной практике была сформирована позиция о необходимости совпадения границ функциональных и территориальных зон. Таким образом, положения генплана влияют на правовой режим земельных участков.
Согласно статьи 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с ст. 1 Градостроительного кодекса, деятельность по территориальному планированию имеет целевой характер: она направлена на формирование комфортной среды обитания населения, обеспечение транспортной доступности и удобства расположения образовательных, медицинских и иных организаций. Территориальное планирование должно быть эффективным, обеспечивая в том числе создание объектов регионального и местного значения. Согласно ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, Генплан утверждается не менее чем на 20 лет, при этом в материале проекта Генерального плана отсутствует финансовое обоснование изменения функциональных зон, так как согласно Бюджетному кодексу РФ, бюджеты утверждаются сроком на один или три года.
В связи с этим, представляется, что явным злоупотреблением со стороны власти будет установление функциональной зоны сельскохозяйственных угодий или зоны для размещения социальных объектов на месте существующей застройки в условиях отсутствия бюджетных средств на строительство социальных объектов. В этом случае значение имеет и то, что действующее законодательство (ст. 49 Земельного кодекса РФ) не предусматривает возможности изъятия земельных участков для размещения объектов социальных объектов и тем более, для возделывания сельскохозяйственных угодий. Это предопределяет возникновение ситуации, когда правообладатели земельных участков будут вынуждены претерпевать последствия изменения функционального зонирования без возможности получения компенсации.
В условиях отсутствия возможности осуществления судебного контроля над целесообразностью принимаемых нормативных правовых актов и решений, нельзя исключить вероятность искусственного создания властью данной ситуации в целях оказания давления на правообладателей земельных участков.
- Выводы и предложения.
Город-герой Новороссийск сопротивляется принятию Генплана, идущего в разрез интересам его жителей, предприятий, общественности. Кроме собственников недвижимости, как мне видится, сопротивление оказывает администрация города и депутатский корпус. Можно было наблюдать за такими же процедурами в соседних Анапе и Геленджике, несмотря на недовольство, всё новые Генпланы были приняты в срок. Разработчики давят, торопят в этом году провести публичные слушания. Растянутый процесс подготовки проекта говорит о том, что лица, принимающие решения, в том числе, подписывающие нормативно-правовые акты, не спешат брать на себя ответственность, но когда-то это нужно будет сделать.