Купля-продажа квартиры, рекомендации по заключению договора аванса

При покупке квартиры среди всех способов обеспечения обязательства многие выбирают именно внесение аванса.

Он представляет собой вносимую покупателем предоплату до непосредственного подписания основного договора.

Внеся аванс, нельзя наверняка сказать, что сделка состоится. Между тем, посредством аванса передаются немалые деньги. И этот момент обязательно нужно грамотно зафиксировать и оформить.

Аванс имеет существенные отличия от такой обеспечительной меры, как задаток. Если сделка сорвется по вине продавца, его обязанностью будет вернуть аванс покупателю.

Задаток при аналогичных условиях подлежит возвращению в двойном размере. Это по общим правилам. Договором задатка или аванса могут предусматриваться свои правила.

Покупателю целесообразней вносить задаток. Ведь в ситуации срыва сделки потраченное зря время окупится двойной суммой задатка. Однако и внесение аванса тоже весьма распространено.

Аванс следует передавать только после непосредственного изучения оригиналов документов на приобретаемую недвижимость. Обязательно нужно посмотреть и паспорт продавца.

Если для сделки привлекается агентство недвижимости, то внимательно следует изучить договор на услуги агентства, убедиться, что в нем есть пункт о полномочиях агентства выступать посредником в расчетах и нести за это ответственность.

Лучше оформлять внесение аванса не простой распиской, а именно договором. В нем обязательно прописываются полные паспортные реквизиты как продавца, так и того, кто аванс вносит (покупателя). Указываются их телефоны и иные доступные средства связи.

Далее отдельно прописывается, что аванс покупатель вносит именно за конкретный объект недвижимости с отражением его точного адреса.

Сумма аванса пишется цифрами и прописью в скобках и указывается, что она включается в стоимость квартиры.

Цена за продаваемый (покупаемый) объект тоже отражается в авансовом договоре, как и оговорка о том, что понижение или повышение цены после заключения договора аванса уже невозможно.

Не лишним будет уже в договоре аванса указать, что объект продается в том виде, в каком его осмотрел покупатель. В договорном тексте должна быть фраза о том, что приняв сумму аванса продавец, пока действует договор об авансе, обязуется не продавать объект иным лицам.

Поскольку аванс подлежит возвращению в однократном размере, на этот счет нередко договором предусматривается штраф, который может выражаться в и в увеличении подлежащей возврату суммы аванса.

Далее фиксируются условия, предполагающие возврат (невозврат) аванса на случай отказа от запланированной сделки как по вине продавца, так и контрагента - покупателя.

Иногда бывает так, что ни одна сторона от сделки не отказывается, однако выход на сделку не возможен, поскольку в документах обнаружились какие-либо несоответствия.

Для покупателя на этот счет важно в договоре сделать оговорку, что если обнаружатся обстоятельства, мешающие совершить сделку или влекущие в будущем ее расторжение, продавец обязан возвратить аванс покупателю в трехдневный срок после выявления указанных обстоятельств.

Договор аванса - срочный.

Общий срок будет определяться готовностью пакета документов для продажи и зависеть от готовности самого объекта быть проданным. И окончанием срока его действия должна служить дата совершения основной сделки.

Величина аванса сторонами определяется самостоятельно. Но поскольку аванс - это некая гарантия, сумма не должна быть символической. Но и слишком большой аванс добавит лишь напрасного беспокойства и риска.

Естественно, чем дороже продаваемый объект, тем больший аванс вправе требовать продавец. На величину аванса влияет и то, совершается ли только одна сделка, или же речь идет о подборе и покупке еще и альтернативных вариантов.

Например, если продается большая квартира, и продавец планирует купить вместо нее две, то с покупателя он скорее всего потребует большой аванс, чтобы его разделить, и внести за две квартиры другим продавцам.

Когда образуется цепочка сделок, срок действия договора аванса, как правило, тоже увеличивается. При альтернативной сделке первому покупателю рекомендуется вносить аванс лишь после того, как у продавца уже будут найдены объекты, которые он готов купить.

В противном случае и первая и последующие сделки просто "застрянут" на неопределенный срок. В идеале вся цепочка сделок должна совершаться в один день.

Регистрировать договор аванса не нужно, но не запрещается его нотариальное заверение, если стороны настаивают. Он составляется исключительно для сторон сделки - по одному идентичному экземпляру для каждой.

Подписывать его следует в момент непосредственной передачи денег и лучше при свидетелях (они тоже могут на договоре поставить свои подписи с расшифровкой).

Возникли вопросы, касающиеся темы? Задайте вопрос адвокату бесплатно личным сообщением в группе https://vk.com/advokatshepelev