Оценка квартиры для банка при ипотеке -что это? И почему ее обязательно нужно сделать?

В настоящее время по действующему законодательству, при оформлении ипотеки на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке после подписания кредитного договора заемщику необходимо оформить закладную с банком-кредитором.

Для подготовки закладной, необходима рыночная стоимость объекта залога, определенная профессиональной оценочной компанией ( кто может называть себя оценочной компанией и выполнять услуги по оценке — Вы можете прочитать в нашей отдельной статье: vk.com/@avangardocenka-chto-takoe-ocenochnaya-deyatelnost)

Это условие прописано в 1 пункте 9 статьи Федерального закона № 102 «Об ипотеке». Проведение процедуры оценки нужно и банку, и получателю ипотечного кредита. При помощи определения стоимости жилья банковская организация получает гарантию возврата займа, соизмеряя размер ипотечного займа и стоимость приобретаемой недвижимости, которая будет передана в залог банку на время ипотеки. Если заемщик не выплачивает долг, банк продает квартиру и возмещает убыток. Установленная цена влияет на размер ссуды и процентной ставки, а также на максимальный срок возврата денег.

Простым языком — оценка рыночной стоимости квартиры нужна для банка - для рассмотрения возможности выдачи ипотечного займа и последующем, при одобрении банком сделки, оформлении закладной.

Помимо ипотеки, также отчет об оценке квартиры — Вам может понадобиться при следующий ситуациях:

— понять реальную рыночную стоимость при покупке/продаже квартиры

— оспорить кадастровую стоимость квартиры, тем самым понизить размер налога к выплате

— приложить к пакету документов для определения размера выплат во время раздела имущества.

— для расчета суммы налога к оплате при вступлении в наследство

Также помимо рыночной стоимости квартиры, банк в отчете об оценке получает также следующую информацию:

— степень износа дома и его физическое состояние, а также состояние самой квартиры. То есть, что дом не является ветхим, не состоит в планах на снос или реконструкцию. В большинстве банков степень износа дома не должна превышать 60%.

— наличие перепланировок. Банк не хочет брать в залог те квартиры, в которых произведены существенные перепланировки, которые сложно узаконить или привести в первоначальный вид.

— размер ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Простым языком это та стоимость, за которую банк может быстро продать залоговое имущества, в случае досрочного расторжения ипотечного договора.

Основные параметры квартиры, учитываемые оценщиком при проведении оценки:

• Местоположение объекта оценки.
• Расстояние до ближайшего метро и общая транспортная доступность. Существенный параметр для определения стоимости жилья в любом мегаполисе. Чем ближе к метро, тем дороже.
• Тип здания. Жилплощадь в панельном доме дешевле аналогичной в кирпичном.
• Давность постройки. Старый фонд вторичного жилья обычно оценивается ниже, чем квартира в новостройке.
• Площадь (жилая и общая), количество комнат. Отдельно учитывается площадь кухонного помещения — маленькие кухни сейчас не в цене.
• Этажность здания и на каком уровне расположена квартира. Первый и последний этаж стоят дешевле остальных.
• Благоустройство придомовой территории и развитость инфраструктуры вокруг.

Сложности оценки квартиры с перепланировкой

Все неузаконенные изменения в планировке жилья снижают его ликвидную стоимость и потому уменьшают сумму ипотечного кредита. Невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

• обустройство санузла или кухни над жилыми комнатами нижнего этажа;
• снос всех межкомнатных перегородок;
• разбор стены между балконом и комнатой с установкой новой батареи, подключенной к централизованной системе отопления;
• демонтаж вентиляционной системы.

Безусловно есть люди, которые просят не вносить в оценочный отчет информацию о перепланировке. Между тем сокрытие этой информации ведет к лишению специалиста аккредитации в банковском учреждении, а с заемщика банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому мы крайне не рекомендуем проводить какие-то изменения в планировке квартиры до оценки. Также обращаем внимание что за самовольные изменения в планировке квартиры возможны штрафы со стороны банка и после оценки.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

Бывает первичный или вторичный рынок жилья:

Для первичного рынка:

1) Правоустанавливающий документ:

Договор долевого участия с отметками Росреестра о регистрации или договор ЖСК, а также — Акт приема передачи квартиры, и если квартира покупалась по переуступке — договор переуступки( Цессии)

2) Технический документ:

План квартиры/или этажа с фактическими площадями/обмерами.

ВАЖНО! План квартиры из ДДУ не подходит для оценки, так как является проектным и может не совпадать с фактической площадью и планировкой квартиры!
В случае отсутствия данного плана - план квартиры можно получить, заказав Выписку из ЕГРН, но это возможно только после постановки дома на кадастровый учет! Ее можно заказать в МФЦ в печатном виде, или в электронном виде на сайте Росреестра. Инструкция как заказать ее самостоятельно на сайте Росреестра здесь: https://vk.com/wall-141243784_84

3) Паспортные данные основного заемщика в банке, который будет выступать заказчиком оценки. Основной разворот паспорта и последняя прописка. Также заказчиком может выступать доверенное лицо, на основании нотариальной доверенности!

Вторичный рынок:
1) Правоустанавливающий документ( один из следующих документов):

Это может быть свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН(ЕГРП), договор купли продажи, договор дарения

2) Технический документ:

Кадастровый паспорт + форма 7 или выписка из ЕГРН + форма 7, или технический паспорт.

3) Данные о заказчике оценки — покупателе квартиры, заемщике в банке
При рефинансировании — нужны паспортные данные действующего заемщика в банке.

Как происходит процедура оценки?

Вы договариваетесь о показе оценщику своей квартиры, далее он:

· осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;

· фотографирует жилые и прилегающие территории;

· рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;

· корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;

· подготавливает отчет об оценке.

В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:

• сведения общего характера об заказчике;
• задействованные методики исследования;
• информацию об объекте оценки;
• результаты исследования рынка недвижимости;
• рыночную/ликвидационную стоимость объекта.
• Подробную информацию о оценочной компании и документах подтверждающих квалификацию оценщика

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Где отчеты дальше будут нужны?

По умолчанию мы готовим для Вас 3 экземпляра отчета об оценке. Два печатных и один электронный.
Первый печатный экземпляр + электронная версия потребуются Вам в банке для составления закладной.

После того как закладная готова и дом стоит на кадастровом учете Вы вправе подать документы на регистрацию собственности. Делается это через ближайший МФЦ.
Там помимо остальных документов у Вас запросят как раз второй экземпляр отчета об оценке

После того как Вы оформите закладную по требованию большинства банков Вам необходимо застраховать квартиру квартиру. Как раз страховщикам так же будет нужна электронная версия отчета об оценке.

Как выбрать оценочную компанию? И сколько стоит?

Прежде всего обратите внимание на законность деятельности той компании, к которой планируете обращаться.

Что такое оценочная компания и кто ей может считаться подробно написано у нас в другой статье: vk.com/@avangardocenka-chto-takoe-ocenochnaya-deyatelnost

1. Избегайте компаний которые не хотят оказывать услугу официально — не дают договор, не выдают кассовый чек. В этом случае Вы никак не защищены от недобросовестных исполнителей, и в случае замечаний банка, компания вряд ли захочет бесплатно переделывать работу, и тем более нести ответственность за нее. Хотя от некачественных действий оценщика с точки зрения закона Вы защищены не только положениями «Закона о защите потребителей», но и дополнительной обязательной страховкой профессиональной ответственности оценщика и компании. Даже если страховка есть, запросите ее у оценщика, посмотрите сумму покрытия страхового полиса. Профессиональные компании имеют обычно полис с покрытием от 100 миллионов рублей!

2. Избегайте услуги компаний-посредников. Чаще всего они и создаются для ухода от потенциальной ответственности. Кассовый чек и договор всегда должен быть от той компании, информация о которой содержится в отчете об оценке. В противном случае компания оценщик всегда может развести руками, и сказать что Вы ей ничего не платили, а значит ничего они Вам и не должны.

3. Крайне низкие цены на услуги.

Чудес не бывает. Хорошие квалифицированные сотрудники работают и получают достойную зарплату, компании работающие официально — платят налоги.
Средняя стоимость услуги по оценке в Санкт-Петербурге составляет 3000-4000 рублей. Конечно же бывают акции, скидки. Например у нас есть скидки при коллективном обращении ( наши скидки и акции Вы можете посмотреть тут: https://vk.com/topic-141243784_36690312), но если Вам предлагают эту услугу по ценам дешевле чем по акциям у большинства компаний — Вас это должно насторожить. Или Вы получите услугу со скрытыми доплатами, например доплата за второй экземпляр, за электронную версию, за выезд в выходной день или вечернее время, за доставку отчета — и в конечном итоге даже переплатите. Или же просто от недобросовестных исполнителей, оставшись и без денег и отчета, или с некачественным отчетом, который не примут в банке.

Мы, учитывая все факторы выше, напоминаем:

1) мы всегда работаем по пост-оплате и только при получении отчетов на руки

2) в обязательном порядке всегда предоставляем полный комплект необходимых документов по результату. Это 2 печатных экземпляра отчета, электронная версия отчета, краткое заключение о результатах оценки.

3) оказываем всегда услуги официально. Всегда вначале заключаем договор, где берем полную ответственность на себя за свою работу, и всегда выдаем кассовый чек!

4) Совершенно бесплатно для Вас осуществляем доставку готовых отчетов Вам или Вашему ипотечному менеджеру по всему Санкт-Петербургу!

Аккредитация компании в банке. Заказывать оценку в аккредитованной компании или нет?

Как обычно пишут сами банки, на примере банка ВТБ:

https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/katalog-nedvizhimosti/ocenka-zhilya/

Но вместе с этим поясняют:

и вот почему:

Действующее законодательство совершенно не обязывает проходить оценочные компании дополнительные аккредитации в кредитном учреждении, а позиция Федеральной антимонопольной службы еще даже более сурова:

Более того зачастую в компаниях из закрытых списков банков цена на оценку искусственно завышена в 1,5 — 3 раза.

Резюмируя это, мы можем гарантированно сказать что Вы вправе делать оценку в любой оценочной компании. Если эта компания легально работает, оказывая свои услуги официально, имеет все необходимые документы, никаких сложностей с принятием отчета у Вас не будет. Формально банки могут неаккредитованные компании дольше рассматривать, осуществляя более тщательную проверку отчета об оценке, но по нашей практике работы с банками, несмотря на отсутствие нашей компании в списках партнеров некоторых банков в текущее время, мы уже зарекомендовали себя как надежного оценщика, и обычно срок рассмотрения отчета и подготовки закладной не отличается от их компаний-партнеров.

При этом экономия иногда бывает и в 2,5-3 раза. Из нашей практике к нам обращались клиенты, и хвалили нас, что мы им позволили сэкономить почти в 3 раза, по сравнению с тем, если бы они обращались в компанию из списка банка.

Мы конечно же настроены на получение аккредитаций во всех банках. В настоящее время мы являемся партнерами крупнейшего банка страны -Сбербанка, в том числе по системе ДомКлик.

Но к сожалению, у многих банков обновление списка партнеров происходит раз в 3-5 лет, поэтому мы планируем прохождение аккредитации при первой же возможности.

Список банков для которых мы регулярно делаем отчеты об оценке:

1) Сбербанк России

2) Банк Санкт-Петербург

3) Газпромбанк

4) АкБарс Банк

5) Райффайзенбанк

6) ВТБ

7) ДельтаКредит Банк

8) Банк Уралсиб

9) МТС Банк

10) Промсвязьбанк

11) СКБ-Банк

12) Юникредит Банк

13) АИЖК (ДОМ.РФ)

14) Банк Открытие

15) Банк Российский капитал

16) Россельхозбанк

17) Банк Возрождение

18) Глобекс банк

19) Абсолют банк

20) Донхлеббанк

21) Бинбанк

22) СМП Банк

23) Интерпрогрессбанк

24) Альфа-банк

25) Банк Тинькофф

и многие другие. Список регулярно обновляется и дополняется.

Отзывы о нашей работе и подготовке отчетов для совершенно разных банков: https://vk.com/topic-141243784_35564930

Остались вопросы? С удовольствием расскажем и проконсультируем!

Напишите нам: https://vk.com/im?sel=-141243784

или на почту: info@avangard-ocenka.ru
или по телефону: +7(812) 425-33-42

С уважением,
Авангард Оценочная компания