Как продают квартиру пошаговая инструкция из 7 этапов

Разберём, как продают квартиру: пошаговая инструкция сводится к семи этапам — от аудита документов до регистрации перехода права. С 1 июля 2026 года сделку можно провести дистанционно через Госуслуги с биометрией, без визита в МФЦ. НДФЛ не платится, если квартира в собственности больше пяти лет.

С чего начать продажу квартиры

Подготовка начинается с аудита документов и заказа свежей выписки ЕГРН. Сначала проверьте, кто указан собственником и нет ли обременений: ипотека, арест или рента меняют весь порядок действий. Дальше соберите правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или выписку из ЕГРН. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга — это требование ст. 35 Семейного кодекса. Справку о зарегистрированных лицах заказывают через Госуслуги или МВД: она покажет, кто прописан в квартире.

Собрать документы

Минимальный пакет продавца — паспорт, правоустанавливающий документ и договор купли-продажи. К этому добавляются выписка ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах и согласие супруга, если оно нужно. Договор купли-продажи составляют в трёх экземплярах: по одному для продавца, покупателя и Росреестра.

Отдельная история — продажа квартиры с детскими долями. Если среди собственников несовершеннолетний, договор обязательно удостоверяется нотариально, а органы опеки рассматривают заявление о разрешении на продажу в течение 15 рабочих дней. Вложенный маткапитал тоже накладывает обязательство: доли детям выделяются в течение 6 месяцев после снятия обременения или регистрации права.

Сделать предпродажную подготовку

Расхламление, хоумстейджинг и мелкий ремонт повышают цену объекта в среднем на 7%, а ликвидность — в 2–4 раза. Это не про дорогой ремонт, а про то, что видно на фотографиях: свет, свободные поверхности, рабочий смеситель, ровные углы. Вещи, которые вы уже решили продать, лучше вывезти до показов — так квартира выглядит просторнее, а у покупателя не возникает лишних вопросов.

Оценить квартиру

Сравните свою квартиру с похожими объявлениями в том же районе и той же площади — так вы поймёте рыночный коридор. Ориентируйтесь на средние цены: в московских новостройках средняя цена квартиры в 2026 году составила 20 672 000 рублей, это на 5,87% выше предыдущего уровня. Завышенная цена — главная причина, по которой объявление висит месяцами без звонков.

Разместить объявление и провести показы

Эффективные фото, видео и быстрые ответы на звонки заметно увеличивают шансы на сделку. Снимайте при дневном свете, показывайте планировку, а в описании честно указывайте состояние и причину продажи. Отвечайте на сообщения в течение часа — покупатели уходят к тем, кто отвечает первым.

Если вещь решили продавать, половина дела — как собрано объявление: заголовок, первая фотография, категория. Пришлите ссылку на объявление и получите разбор — посмотрим, что в нём мешает; это бесплатно и ни к чему не обязывает. То же самое в Максе, если телеграм не открывается.

Пост информационный, а не юридическая консультация. Законы меняются — сверяйтесь с действующей редакцией.

Оформить сделку

Договор купли-продажи подписывается в простой письменной форме, а в отдельных случаях — нотариально. Нотариус обязателен, если продаётся доля или среди собственников есть несовершеннолетний. Если квартира в ипотеке, нужно согласие банка-залогодержателя, а перевод долга на покупателя возможен только с его одобрения. Обычно используют три схемы: досрочно погасить кредит до сделки, погасить его деньгами покупателя в ходе сделки или перевести долг.

Зарегистрировать переход права

С 1 июля 2026 года регистрация проходит полностью дистанционно через Госуслуги с использованием биометрии и УКЭП. Предварительное согласие Росреестра для такого формата упразднено. Для дистанционной сделки нужны усиленная квалифицированная электронная подпись — сертификат действует 1 год — и подтверждённый профиль в Единой биометрической системе, где данные хранятся 5 лет. Если идёте в МФЦ, пакет тот же, только бумажный.

Заплатить налог или подать декларацию

НДФЛ платится, если квартира была в собственности меньше минимального срока. Минимальный срок — 5 лет в общем случае и 3 года при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, договоре ренты или продаже единственного жилья. Ставка для резидентов: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог оплачивают до 15 июля. Для единственного жилья статус сохраняется, если новую квартиру вы купили в течение 90 дней до продажи старой.

Про выписку ЕГРН часто говорят, что она «действует 30 дней». Федерального срока нет: сведения актуальны на дату подписания, поэтому свежую выписку берут прямо перед сделкой. Второе распространённое заблуждение — «без согласия супруга регистрацию не проведут». Согласие нужно не всегда, а только если квартира является совместной собственностью.

Продать квартиру без риелтора

Самостоятельная продажа экономит 5–10% от суммы сделки — столько обычно берут риелторы. Но придётся самому разбираться с документами, показов, торгом и налоговой отчётностью. Если квартира с ипотекой, детскими долями или одним собственником из нескольких, лучше сначала проконсультироваться по правовой части.

Вопросы и ответы

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Если квартира в собственности больше 5 лет, а в особых случаях — больше 3 лет, НДФЛ не платится.

Можно ли продать квартиру дистанционно?
Да, с 1 июля 2026 года сделки регистрируются онлайн через Госуслуги с биометрией и УКЭП.

Нужно ли нотариальное удостоверение договора?
Обязательно, если среди собственников несовершеннолетний или продаётся доля.

А вы уже продавали квартиру — что оказалось самым хлопотным?