Сложнее и дороже. Как проект о долевом строительстве отелей повлияет на рынок апартаментов

Апарт-отели могут стать дороже для инвесторов. Так алтайские эксперты оценивают новый законопроект о долевом строительстве гостиниц.

По задумке минэкономразвития, новый документ должен обелить рынок. Сейчас встречаются схемы, когда на землях, предназначенных для гостиничного бизнеса или рекреации, строят объекты под видом апартаментов. А потом эти «апартаменты» массово скупают как квази-жильё — люди живут там постоянно или сдают как жильё, а не как гостиничные номера. Из-за этого настоящим отелям сложнее получать разрешения на строительство.

Теперь инвесторы будут вкладываться в стройку через эскроу-счета. Застройщик будет получать деньги поэтапно: первую часть – 80% - после ввода апартаментов в эксплуатацию, а оставшиеся 20 - после прохождения проектом классификации как места размещения. Причем привлекать деньги дольщиков разрешат только для гостиниц категории не ниже трёх звёзд, а до первой продажи строительная компания должна законтрактоваться с оператором из госреестра.

Вместе с защитой на инвестора падает и ряд ограничений, как и на застройщика, - говорит Денис Наземцев, юрист, руководитель компании NDM:

«Без оператора продажи могут просто стоять, а сильных операторов в регионе мало, поэтому надо полагать, что застройщики вынуждены будут привлекать операторов из Центральной России, что может повлечь, как следствие, удорожание самих проектов.

Всё, что ниже трёх звёзд, и стройка на рекреационных землях остаются без денег дольщиков, то есть финансировать придётся из своих денег или кредитом, а продавать – после ввода.

То есть инвестор получает максимум защиты, он же «дольщик». Ну, и как таковые ограничения: жить в номере постоянно - нельзя, сдавать самому - нельзя, продать можно только вместе с договором управления. При этом рынок станет, на мой взгляд, так или иначе чище, но уже порог входа для девелопера вырастет».

К тому же с 2030 года требования об операторе, пока ещё предположительные, распространятся и уже на построенные апарт-отели.

Риски для участников строительства в законопроекте видит и Роман Кулинич – представитель компании «РЕГИОНЭНЕРГОСНАБ», которая построила в Белокурихе ЖК «Крем». По словам собеседника, использовать эскроу-счёт –всегда дорого, потому что банк возьмёт комиссию или поднимет ставку за заморозку средств, в итоге цена квадратного метра недвижимости вырастет, что отразится на ценниках для конечного потребителя.

Кроме того, по словам Кулинича, юристы кредитной организации не всегда компетентно оценивают риски бизнес-проектов, одни – безосновательно «зарубают», другие пропускают без надлежащей проверки. Но для инвесторов есть и другие угрозы.

«Закон требует привлечь профессионального оператора из реестра. Но деятельность оператора у нас не лицензируется, это любая фирма с открытым ОКВЭД. Закон не гарантирует, что обещанный на старте «крутой бренд» останется управлять отелем. Застройщик легко может заменить его на подконтрольную «пустышку» сразу после сдачи объекта. Банк, контролируя эскроу, во внутренний договор, как правило, уже не полезет. То есть от фиктивного менеджмента покупатель вообще никак не защищён.

Теперь главное, что будет после сдачи? Эскроу защищает только на этапе стройки, а потом что? Если выяснится через два года, что здание стоит на незаконной земле, и его признают «самостроем», — под снос, эскроу вам уже не поможет. Банк свою работу выполнил, деньги застройщик получил, вернуть их будет невозможно. Чтобы вы понимали, это не теория, это реальность. По сносу — вспомните ситуацию в Архызе, где суд изъял целый комплекс с гостиницами, построенный на коррупционно полученной земле. Или историю с отелями в Домбае на территории нацпарка: люди вложили деньги и остались ни с чем, потому что это коммерческие риски», — рассуждает Роман Кулинич.

Пока законопроект находится на стадии публичного обсуждения. В случае его принятия, новые требования к участникам долевого строительства вступят в силу с 1 марта 2028 года.