Вторичка вышла вперёд. 51% ипотечных сделок в Алтайском крае пришлось на готовое жильё

Вторичное жильё в Алтайском крае впервые за долгое время обогнало новостройки в структуре сделок. За девять месяцев года на готовое жильё пришелся весомый 51%, то есть каждая вторая купля-продажа жилой недвижимости. Ранее на новостройки приходилось две трети сделок и более.

Цифры озвучили на панельной дискуссии форума «День недвижимости», посвященной спросу и ценам рынка в этом году.

Дело в том, что готовое жильё отвоёвывает позиции после долгого времени простоя, когда ключевая ставка ЦБ была в районе 20%, а рыночная ипотека – в среднем около 27%, объяснил руководитель агентства «Династия24», кандидат экономических наук Дмитрий Дворядкин. Кроме вторички, выросла и доля ИЖС – на частные дома с января по сентябрь пришлось 17 процентов сделок. Доля нового жилья в многоквартирных домах составила 32 процента. На примере данных ЦБ и портала «Циан» эксперт показал, как в меняющейся структуре рынка корректируются цены.

— В Барнауле на 1 ноября квадратный метр новостройки стоит в среднем 190,1 тысяч рублей, 148,2 тысяч рублей — это вторичный рынок (данные «Циана»). Но интереснее, что новостройки за год октябрь к октябрю прибавили всего 5%, а вторичный рынок прибавил 15%. Надо понимать, что это средняя температура по больнице. Это не означает, что конкретная квартира на вторичном или на первичном рынке столько прибавила, — пояснил Дворядкин.

— По Алтайскому краю – немного другой уровень цен. Первичка дешевле стоит: 146,9 тысяч рублей за квадратный метр, вторичка — 108 тысяч. Но общий тренд очевиден. Все эти жёсткие условия на рынке недвижимости, которые сегодня существуют, Центральный Банк начал проводить для того, чтобы привести к одной цене новостройки и вторичный сектор, — добавил он.

Фразы «рынок стоит» или «сейчас не лучшее время для продажи жилья» эксперт опроверг еще одним тезисом. Несмотря на значительное сужение льготных программ, число ипотек, выданных жителям Алтайского края за девять месяцев, выросло на треть, если сравнивать с прошлогодним периодом. С января по сентябрь банки оформили 10,5 тысяч ипотек.

Январь, июнь и сентябрь стали временем залпового спроса на жилье – именно те месяцы, в которые рынок ждал изменений по семейной ипотеке. Причем сентябрь побил все рекорды: в течение него в Алтайском крае выдали 1 757 ипотечных кредитов на общую сумму свыше 7 млрд рублей, что практически вдвое больше августа.

Как себя чувствует первичный рынок в условиях, когда на вторичное жилье приходится половина сделок, объяснил Владислав Тюнин, коммерческий директор девелопера «СЕЛФСТРОИТ». По его словам, за последний год-два очень хорошо стал потребляться сегмент дорогих квартир, а снижение ставки стимулирует снять деньги со вкладов и вложить в жилье.

— В этом году компания закончит год с приростом в объёме продаж примерно на 20—23%. Везде рынок в сентябре за счёт семейной ипотеки выстрелил, а в октябре просел. А у нас обратная ситуация: октябрь – примерно на 30% продаж больше, чем в сентябре. И это не какие-то завершающиеся сделки, а новый клиент, новый поток. Объяснить это могу достаточно простыми факторами: у нас сегмент немножко другой – хорошо пошел высокий.

Если говорить о депозитах – люди получили налоговые уведомления, посчитали, сколько они получили доходов со своих депозитов и сказали: «А вообще стоит ли оно того? Если мы говорим о каких-то больших деньгах». И вот эти большие деньги к нам пришли в очень хороших объёмах. Несколько клиентов очень крупных серьёзную сумму прямо у нас оставили, купили себе недвижимости различной – коммерческой, жилой. В структуре сегодня почти 60% составляют денежные продажи, то есть оплата полной суммы, и оплату в рассрочку – около 40% наших продаж.

Что касается ситуации с ростом спроса на вторичное жилье, Владислав Тюнин отметил, что «первичку» это в какой-то мере «драйвит» и движет: эксперт видит рост спроса на трейд-ин жилья, то есть обмен имеющейся недвижимости с доплатой, и даже сообщил о запуске трейд-ин авто в сделках с жильем.

Как будет выглядеть рынок в ближайшем будущем, например, в 2027 году, спрогнозировать крайне сложно, признаются эксперты. Дмитрий Дворядкин видит несколько вариантов развития событий.

«Первый — это теоретическое смягчение кредитов: когда ставки ЦБ будут постепенно снижаться, и часть отложенного спроса вернется на рынок – эти люди без господдержки смогут позволить себе ипотеку.

Если этого не произойдёт, то второй вариант – продолжение адаптации: когда сделки идут, но за счёт собственных средств, накоплений и точечных скидок от продавцов.

Третий вариант – худший, но его нельзя исключать: когда продолжится снижение доступности ипотеки. Семьи уменьшат бюджеты, отложат покупки, доходы снизятся, платёжная нагрузка вырастет, и финансовые резервы денег будут существовать в большей степени в виде вкладов».

А вот снижения цен на жилье эксперты призвали не ждать в любом случае – независимо от вида квартир и денежной политики Центробанка. Говорит Виктор Сапронов, директор по продажам и маркетингу компании «Мой Дом».

— В течение 2027 года Центробанк всё-таки планирует снижать ставку, считают эксперты Москвы, и Тюмени, и Екатеринбурга. Чётко понимаю, что когда происходит какое-то изменение в рамках ипотеки, крупные города реагируют быстро, примерно месяц-полтора, по Барнаулу реакция, как я вижу из своей практики — примерно 3 месяца. Но цены падать не будут. Вот честно. Я в девелопменте – с 2012 года, и всегда эксперты разные говорили: «Всё, цены упадут, ждём год-два, и так далее». Никогда цены не падали ни у кого. Единственное, было такое, что застройщики в рамках эконома строили очень много, и цена вторички соседнего дома была дешевле новостройки. Такие нюансы были.