Недвижимость без секретов

В России за первое полугодие 2024 года цены на квартиры на вторичном рынке выросли во всех крупных городах. Средняя цена «квадрата» на вторичном рынке поднялась за полгода на 4,9%. Как вы считаете, с чем связан такой рост цен на недвижимость в последнее время?

— Я работаю в сфере недвижимости уже 3 года, и за всё это время ни разу не было такого, чтобы недвижимость дешевела. Неважно, говорим мы о новостройках, либо о вторичной недвижимости. В связи с чем, собственно, рост цен связан сейчас? Ни для кого не секрет, что ключевая ставка постоянно повышается. Даже сама Эльвира Набиуллина говорит о том, что ставку будут повышать, о снижении речи не идёт. Поэтому становится ясно, что перспективы для покупателей дальше только хуже.

И, соответственно, люди, у которых есть первоначальный взнос, либо же его нет, но они мечтают купить квартиру, понимают, что если не сейчас, то уже точно не потом. И, несмотря на высокую ставку, приобретают недвижимость. Как мы знаем, спрос рождает предложение — отсюда такие цены у продавцов недвижимости.

Но существует услуга — называется рефинансирование. Можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заёмщика ставке, с помощью которого он может погасить уже имеющуюся ипотеку. Если, допустим, через полгода или через год ключевая ставка станет ниже, то человек, который приобрел квартиру по ставке выше, может сделать рефинансирование.

Ипотека — один из самых популярных способов приобретения жилья. Однако сейчас ставка по ипотеке составляет около 20%. Многие жители нашей страны не могут позволить себе её оформить. Какие самые выгодные варианты приобретения жилья остались?

— Да, безусловно, ключевая ставка на данный момент составляет 19%, а соответственно, если мы говорим об ипотеке, то начиная с 21% банки готовы выдать ипотеку клиентам.

Если мы говорим о вторичной недвижимости, то у нас только один путь — это идти в банк и брать ипотеку от 21%. Но есть альтернатива. Для тех, у кого есть время подождать, допустим, когда сдастся новостройка, то можно приобрести новостройку, но при условии, если вы подходите под ту или иную льготную программу.

На данный момент льготных программ существует три:

1. IT-ипотека
2. Семейная ипотека
3. Сельская ипотека (временно не выдается).

Если покупатель подходит под одну из программ, то, соответственно, квартиру приобрести он может либо под 5%, либо под 6%. Также некоторые застройщики делают субсидирование. То есть они на какой-то период времени предоставляют ставку не 6% по семейной ипотеке, допустим, а ставку 4,6% для того, чтобы увеличить спрос на своё жилье и привлечь покупателей.

Для тех клиентов, которые не подходят под льготные программы, но мечтают купить квартиру в новостройке под процент ниже, чем 21, некоторые застройщики также делают акции или субсидирование. Допустим, предлагают на первые 5 лет ставку 10%, оставшийся срок, соответственно, по базовой ставке. Либо же 9 лет под 9%, остальные — как обычно, ключевая ставка. Поэтому, в принципе, купить новостройку можно по нормальной ставке.

Что касается вторичной недвижимости — есть на самом деле одна лазейка, но далеко не с каждой квартирой, да и не у каждого клиента это получится. Тем не менее такая опция тоже сейчас доступна — покупка по ставке продавца. Клиент нашёл квартиру, выставленную на продажу человеком, у которого квартира находится до сих пор в ипотеке. Брал он её, допустим, под 17%. Соответственно, можно эту ставку, скажем так, купить. Несмотря на то, что ставка от 21%, можно обратиться к специалисту в банке и договориться о приобретении именно этой квартиры под 17%, то есть по ставке продавца. В некоторых случаях это возможно.

Мы уже выяснили, что существует три льготных ипотечных программы. Насколько доступны эти программы для разных категорий населения?

— IT-ипотека — ипотека под 5%. Раньше она доступна была всем аккредитованным IT-организациям, вне зависимости от того, в каких городах эти организации находятся. Недавно произошли изменения, и теперь, если IT-организация, её юридический адрес находится в Москве или в Санкт-Петербурге, то, к сожалению, люди, которые работают в данных организациях, не могут приобрести квартиру по льготной ставке, под IT-ипотеку. Но, естественно, многие организации как раз-таки именно там и находятся, поэтому большинство людей просто-напросто перестали подходить под данную программу.

Под семейную ипотеку подходят семьи с детьми или хотя бы с одним ребёнком до 6 лет включительно. Однако совсем недавно некоторые банки поменяли условия. И если раньше семья, у которой есть ребёнок до 6 лет включительно, имея первоначальный взнос 20%, могла подойти под семейную ипотеку, то сейчас некоторые банки просят 50%. Соответственно, также большинство людей перестают подходить под данную программу, потому что первоначальный взнос 50% — это очень много, и далеко не все семьи имеют такую возможность.

Что касается сельской ипотеки, она, соответственно, распространяется на частный сектор, то есть на частные дома. Ключевая ставка составляет 3%. Сейчас она приостановлена временно. Неизвестно, когда её возобновят и на каких условиях. Но раньше дома, которые находятся на расстоянии 50 километров от города, могли подходить под сельскую ипотеку. Помимо этого, должны были быть соблюдены некоторые условия: если владелец имущества юридическое лицо, то дом должен быть в собственности не более трёх лет, если же физическое лицо, то не более пяти лет.

За первое полугодие 2024 года, по данным ЦБ, было выдано более 1 миллионов ипотечных кредитов. Как вы оцениваете этот показатель ?

— За последние 10 лет ипотечных клиентов стало намного больше, нежели клиентов с наличными. Несмотря на рост ставки, люди готовы брать квартиру в ипотеку. Потому что у нас в России так принято, что должна быть своя недвижимость, как минимум одна. Если брать другие страны, то там чаще практикуется аренда.

Поэтому я считаю, что несмотря на то, что накопить на квартиру, к сожалению, очень сложно, ипотека является очень удобным средством для приобретения своего жилья.

Согласно данным СК «Росгосстрах», 63% россиян хотя бы раз в жизни снимали жилье, а 25% из них арендуют недвижимость в данный момент. Как вы считаете, достаточно ли предложений на рынке аренды жилья, чтобы удовлетворить потребности населения?

— Если смотреть вообще на всю Россию, то, в принципе, я бы ответила, что да. Если смотреть на конкретные регионы, предположим, Воронежскую область, то квартир для аренды сейчас недостаточно. Потому что, в связи с жизненными обстоятельствами, часто переезжают люди из Белгородской и Курской областей. У многих нет возможности в моменте приобрести квартиру, поэтому они, естественно, обращаются к риэлторам, либо самостоятельно ищут квартиры для того, чтобы снять в аренду. Соответственно, поток людей, прибывающих в Воронеж и в Воронежскую область такой большой, что квартир под сдачу не хватает. Арендодатели, которые сдают квартиры, всё это прекрасно понимают и делают на этом деньги, как бы это плохо ни звучало. Иногда я смотрю и понимаю, что данная квартира стоит меньше в плане аренды, но тем не менее она постоянно пользуется спросом. Обстоятельства дают право арендодателю диктовать свои условия.

Стоимость аренды квартир в Москве повысилась до рекордного уровня. Снять студию сейчас в среднем можно за 71 000₽ в месяц, однушку — за 73 000₽, а двушку — за 126 000₽. Почему цены на съемную недвижимость так резко выросли?

— Стоимость аренды жилья увеличивается, так как есть спрос. Люди, имеющие квартиры под сдачу, прекрасно понимают, что сейчас с каждым годом возможностей у покупателя приобрести недвижимость становится всё меньше, в связи с ростом ставок и поднятием первоначального взноса. В ближайшее время действительно может получиться так, что люди будут склоняться к аренде жилья больше, чем к покупке собственного. Они думают: «Лучше я буду платить 73 тысячи рублей в месяц в Москве, чем я сейчас вложусь в недвижимость, возьму кредит и мой ежемесячный платёж будет составлять порядка 300 тысяч рублей в месяц».

Какие есть проблемы с правовым регулированием отношений между арендодателями и арендаторами?

— В принципе, как и в любой сфере, если действовать по закону, то проблем можно избежать. Если владелец заключает с арендатором договор, неважно, посуточно это или на долгий срок, то, естественно, проблем будет гораздо меньше.

Однако некоторые собственники стараются избежать бумажной волокиты, «на добром слове» соглашаются сдавать людям, которые, как им кажется, достойны снимать их квартиру. И, конечно, дальше могут возникнуть проблемы. Например, выясняются какие-то новые обстоятельства: либо арендатор сдал эту квартиру в субаренду неизвестно кому, без согласия на то хозяина квартиры, либо же повредили имущество, за которое ответственность нести, по сути, никто не может, потому что нет никакого договора, а следовательно нет никаких обязательств у рентера.

Поэтому лучше позаботиться о своём имуществе и заключить договор между арендодателем и арендатором, где всё будет прописано.

Многих арендаторов интересует вопрос: «Я сам зашёл на циан/авито, сам нашёл квартиру, почему я должен отдавать какой-то процент риелтору, который просто приехал подписать договор?»

— К риэлтору по аренде люди обращаются для того, чтобы, допустим, сдать квартиру и не тратить своё время. То есть делегировать данное дело риэлтору. В данном случае риэлтор представляет интересы как арендодателя, так и арендатора. Например, когда арендатор сделал что-то противоречащее договору, и арендодатель хочет взыскать с него. И наоборот, бывает такое, что арендодатель резко передумал сдавать квартиру, или у него появились какие-то трудности, он сам хочет заехать в эту квартиру срочно, а не через месяц, как минимум, предупредив арендатора. В данном случае риэлтор является гарантом безопасности арендатора и может представлять его интересы даже в суде. Поэтому этот вопрос очень важен, и я все-таки рекомендую как в аренде, так и при покупке/продаже квартиры, обращаться к специалистам.

Как можно решить проблему доступности жилья для граждан с низкими доходами?

— Государство в данный момент и так предпринимает меры для того, чтобы решить проблему доступности жилья для граждан с низкими доходами. Допустим, существуют различные сертификаты. Например, сертификат многодетной семьи. Данный сертификат предоставляется многодетным семьям на покупку недвижимости на определенную сумму, в зависимости от региона и многих других факторов. Сертификат для молодых семей, у которых либо же нет своего жилья, либо оно ветхое, либо недостаточное количество квадратных метров на человека. Они могут воспользоваться услугой и получить сертификат на жилье. Да, для этого нужно будет пройти ряд инстанций, и, скорее всего, не за один год данная услуга будет оказана, но тем не менее.

Также в некоторых случаях сертификаты на приобретение квартиры на определённую сумму выдаются детям-сиротам.