Как согласовать срок аренды имущества и срок действия договора аренды?
Срок аренды имущества и срок действия договора аренды могут не совпадать. Для определения этих сроков рекомендуется согласовать начало течения этих сроков, т.е. момент, с которого начинается действие договора аренды, и момент, когда вещь переходит в пользование арендатору по договору аренды. Для определения срока лучше использовать указания на календарные даты, периоды или неизбежные события.
ВАЖНО!
Срок действия договора аренды может совпадать, а может и не совпадать со сроком аренды. Например, когда имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, сроки совпадают. Когда имущество передается через несколько дней после заключения договора, срок начала аренды будет отличаться от срока начала действия договора.
Поэтому в некоторых случаях сторонам достаточно согласовать один срок, а в других – согласовать отдельно срок аренды имущества и срок действия договора аренды.
Как согласовать срок аренды?
Условие о сроке аренды по смыслу ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. Именно за этот период арендатор уплачивает арендную плату.
Рекомендуется указывать начальный и конечный сроки аренды.
Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование (срок передачи имущества в аренду).
Конечный срок аренды – момент возврата имущества из временного владения и/или пользования (срок возврата имущества арендодателю).
Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок действия договора аренды* или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.
Правила определения начального и конечного сроков договора аренды:
- календарная дата;
- истечение периода времени;
- указание на событие, которое неизбежно наступит.
Если в договоре не указан срок аренды, договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды. В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок*. В этом случае наступят последствия заключения договора аренды на неопределенный срок.
Как согласовать срок действия договора аренды?
- Отличие срока действия договора аренды от срока аренды
Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Срок аренды – это срок, в течение которого арендатор пользуется (владеет и пользуется) имуществом.
Гражданское законодательство не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды". Однако в практике случаются ситуации, когда эти сроки разнятся и нередко начало срока договора аренды не совпадает с моментом передачи имущества в аренду.
Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды является консенсуальным* и считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности с момента подписания договора обеими сторонами. Для заключения такого договора достаточно согласовать в требуемой форме все существенные условия.
В договоре аренды в том числе можно предусмотреть момент передачи имущества, который наступает позже даты заключения договора.
Как согласовать применение условий договора аренды к отношениям, которые возникли до заключения договора?
В такой ситуации возможна вариативность.
- Стороны могут в самом договоре предусмотреть, что его действие распространяется на отношения, возникшие до заключения договора.
Пример условия:
Условия настоящего договора применяются к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора.
Условие не означает, что обязанности сторон по договору возникают раньше, чем заключен договор. В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (в частности, требовать взыскания договорной неустойки) за период до заключения договора.
Распространение условий договора аренды на отношения, возникшие до его заключения, возможно путем указания конкретной даты возникновения таких отношений.
Пример условия:
Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 1 октября 2025 г.
При отсутствии в договоре аренды согласованного условия о том, что договор применяется к отношениям, возникшим ранее заключения договора, стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим отношениям аренды в соответствии с условиями заключенного договора.
Однако из ГК РФ следует, что за пользование имуществом до заключения договора аренды может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей сбереженной вследствие такого пользования плате. Ее размер определяется исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. При исчислении неосновательного обогащения за пользование, например, недвижимым имуществом суд может учесть заключение оценщика о ставке рыночной арендной платы за данный объект.
Для определения размера неосновательного обогащения за пользование имуществом без заключения договора рекомендуем практический материал из Системы КонсультантПлюс:
*Если у Вас в комплекте нет указанных материалов, можете протестировать их на индивидуальном тест-драйве.
Автор материала: эксперт по юридическим вопросам ИЦ Искра Старовойтова Анастасия
#договораренды