А вдруг продавец — банкрот? На что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
За время пандемии коронавируса заметно вырос спрос на новостройки. Но и вторичка не осталась в стороне: всегда найдется покупатель на готовую квартиру от собственника. Но при выборе квартиры на этом рынке необходимо обращать внимание на ряд юридических аспектов, которые могут повлиять на последствия сделки с этой недвижимостью.
Прежде всего, при покупке вторички необходимо проверить, есть ли на квартире обремененияhttps://vk.com/@itakavbg-obremenenie. Чтобы выяснить это, необходимо заказать выписку ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости. — Прим. ред.). В ней вы сможете узнать сведения о владельце, основании права собственности и самих обременениях.
Вместе с выпиской рекомендую для проведения сделок использовать аккредитив (документ, содержащий распоряжение одного кредитного учреждения другому об уплате. — Прим. ред.) или оплату через банковскую ячейку https://vk.com/@itakavbg-6-sposobov-peredat-dengi-pri-pokupke-kvartiry-kakoi-sposob-s. Это касается тех людей, которые приходят покупать квартиру с наличными деньгами. Очень часто они в день сделки отдают всю сумму до того момента, когда происходит переход права собственности. И это не совсем безопасно.
Если вы используете ячейку или аккредитив, продавец недвижимости получит денежные средства уже после перехода права собственности на покупателя. Такой порядок защищает и продавца, и покупателя. Первый точно получит деньги, а второй — недвижимость.
Нередки ситуации, когда продавец пытается скрыть факт использования материнского капитала при покупке квартиры, особенно если с его помощью гасили ипотеку. В этом случае у него возникает обязанность наделить долями в праве собственности на квартиру всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. А продажа такого объекта без встречной покупки и разрешения органа опеки и попечительства невозможна, как и наделение долями в праве собственности в рамках использованного этой формы господдержки в другом объекте недвижимости. Это необходимо делать только в той квартире, где в счет оплаты были использованы средства материнского капитала.
Поэтому обратите внимание на количество детей у продавца и порядок расчетов при покупке квартиры. Он мог рассчитаться средствами материнского капитала при покупке. Это будет указано в самом договоре купли-продажи, либо при погашении ипотеки. Для этого можно попросить у продавца справку из банка или из пенсионного фонда, где сообщается о том, что маткапитал не был использован.
Наследственные квартиры также часто попадают в зону риска, особенно если продажа осуществляется сразу после оформления прав. При оформлении наследства могли учесть права не всех наследников, и это может всплыть только спустя несколько лет, когда они узнают о нарушении своих прав. И первым делом они пойдут восстанавливать свои права и оспаривать сделку по продаже квартиры.
В этом случае мы, как правило, изучаем весь круг возможных наследников, запрашиваем документы у собственника. Если же не удается получить достоверную информацию, единственной стопроцентной гарантией может быть только страхование титула (права собственности). Тогда при предъявлении требования в отношении объекта со стороны наследников наступит страховой случай, и страховая компания компенсирует потери при признании сделки недействительной.
Перед покупкой жилья важно проверить, не подавал ли его хозяин заявление о признании несостоятельным. В 2015 году вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, который добавил определенные юридические риски сделок с недвижимостью.
В случае если владелец жилья — банкрот, все сделки по отчуждению имущества, совершенные в течение последних трех лет, могут быть признаны недействительными. Чтобы избежать проблем, можно проверить продавца через реестр или сайты судов, а проводить все расчеты за квартиру следует через банковские переводы. Это позволит подтвердить, что собственник действительно получил деньги за продажу квартиры, а не пытался избавиться от имущества через фиктивную сделку.
Источник e1.ru