Как продать квартиру в Москве за 29 дней и без налоговых сюрпризов

Средний срок продажи квартиры в Москве в июле 2026 года составил 29 дней — с начала года он сократился почти вдвое. Ниже — как продать квартиру в Москве по шагам: от цены и документов до налогов и сделки.

С чего начать продажу квартиры в Москве

Начните с документов и честной рыночной цены по 5–7 реальным аналогам в вашем районе, а не по цене соседа из объявления.

Правоустанавливающий документ, свежая выписка из ЕГРН, паспорта всех собственников — базовый набор. Если квартира куплена в браке, даже оформлена на одного, понадобится нотариальное согласие супруга.

Сколько стоит продать квартиру в Москве

Средняя цена квадратного метра готового жилья в Москве в августе 2026 года — 598,7 тыс. рублей, за месяц она выросла на 5,4%.

По частям картина такая: в Старой Москве квадрат на вторичке стоит в среднем 306,5 тыс. рублей, в Новой Москве — 225,3 тыс. Быстрее всего за семь месяцев 2026 года дорожала Якиманка — плюс 18%, до 824,3 тыс. за метр. Медленнее всех Ивановское — плюс 2%, до 228,7 тыс.

Важная цифра для продавца: разрыв между ценой в объявлении и ценой реальной сделки в Москве в августе 2026 года доходил до 21%. То есть стартовая цена — это ещё не деньги, которые вы получите.

Какие налоги придётся заплатить

НДФЛ считается по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 312 000 рублей плюс 15% с суммы свыше 2,4 млн.

Если вы владели квартирой больше минимального срока, налог не платится вовсе. В остальных случаях декларация подаётся, а налог считается с разницы между покупкой и продажей — либо от кадастровой стоимости с коэффициентом, если цена в договоре сильно занижена.

Сколько времени занимает продажа в Москве

Средний срок экспозиции вторичного жилья в Москве к июню 2026 года — 35 дней против 56 дней годом ранее.

По районам разброс огромный. Быстрее всего квартиры уходят в Северном Тушино, Кузьминках, Новокосино, Косино-Ухтомском, Царицыно, Северном Медведково и Ярославском — 57–63 дня. Дольше всего держатся Тверской, Арбат, Красносельский, Куркино, Хамовники, Замоскворечье и Басманный — 115–123 дня.

Объём предложения тоже имеет значение: на начало августа 2026 года на вторичке Москвы висело 97,7 тыс. лотов, это на 2,5% меньше, чем в начале года.

Подготовка квартиры и цена: где теряются покупатели

Средний дисконт при продаже вторичной квартиры в Москве в феврале 2026 года — 4,8%, но чем дольше висит объявление, тем больше уступает продавец.

Логика простая. Если экспозиция около трёх месяцев, скидка обычно 5–10%. Если квартира висит дольше — 15–20%. Отдельная история — залоговое обременение: там дисконт доходит до 10%, потому что покупатель берёт на себя дополнительный риск.

Самые ходовые форматы — однокомнатные 34–45 кв. м и двухкомнатные 55–65 кв. м. Под них и стоит готовить показ: расчистить, доснять, убрать лишнее.

Пост информационный, а не юридическая консультация. Законы меняются — сверяйтесь с действующей редакцией.

Если квартиру решили продавать, половина дела — как собрано объявление: стартовая цена, первая фотография, заголовок. Пришлите ссылку на объявление и получите разбор — посмотрим, что в нём мешает; это бесплатно и ни к чему не обязывает. То же самое в Максе, если телеграм не открывается.

Как продать квартиру с долгами

Долги по капитальному ремонту переходят к новому собственнику, поэтому гасить их нужно до сделки — иначе это станет предметом торга.

Долги по ЖКУ, наоборот, остаются на продавце, и покупателя это касаться не должно. Но проверять всё равно будут: каждая пятая квартира на вторичном рынке Москвы продаётся с долгами, за год их доля выросла на 5 п.п. — до 20%.

Если квартира в ипотеке, сделка идёт либо через залог с согласия банка, либо через досрочное погашение из средств покупателя.

Нужен ли риелтор и что изменилось в 2026 году

По данным «Авито Недвижимость», с риелтором квартира в Москве продаётся в среднем за 30 дней, самостоятельно — за 119 дней.

Это не значит, что без агента продать нельзя. Это значит, что самостоятельная продажа требует времени: показы, торг, проверка покупателя, сбор документов, сопровождение сделки.

С 1 июля 2026 года изменился порядок дистанционной регистрации прав. Для удалённой сделки нужны усиленная квалифицированная электронная подпись со сроком действия один год и подтверждённый профиль в ЕБС — биометрия действует пять лет.

Вопросы и ответы

Нужно ли платить налог, если владею квартирой 6 лет?
Нет, после минимального срока владения НДФЛ не платится.

Можно ли продать квартиру с непогашенной ипотекой?
Да, через сделку с залогом или через досрочное погашение из средств покупателя.

Какие долги переходят к покупателю?
Только долги по капитальному ремонту. Долги по ЖКУ остаются на продавце.

Обязательно ли согласие супруга?
Да, если квартира приобретена в браке, даже когда оформлена на одного из супругов.

Два заблуждения, которые дороже всего обходятся. Первое: «продаю дешевле миллиона — налога нет». Налог считают от разницы между покупкой и продажей либо от кадастровой стоимости с коэффициентом, если цена в договоре занижена. Второе: «долги по ЖКУ переходят покупателю». По закону они остаются на продавце, капремонт — единственное исключение.

Ещё одно: многие уверены, что риелтор нужен только для поиска покупателя. На деле агент ведёт показы, торг, проверку юридической чистоты и сопровождение сделки — именно на этих этапах чаще всего и срываются договорённости.

А что у вас сейчас сложнее всего — определиться с ценой или собрать документы?