Три подхода в оценке стоимости недвижимости

Все хотят купить подешевле, продать подороже...
Но, как говорит мой знакомый "рыночек порешает".
И действительно, рынок задаёт стоимость квадратного метра, хотя для каждого объекта присущи отклонения как сторону увеличения стоимости, так и снижения из-за:

ТЕХНИЧЕСКИХ ОСОБЕННОСТЕЙ:

недостатков (мало электрической мощности, необходимо докупать), хронических болезней - неправильно построенных инженерных систем (например мощности вентиляции недостаточно изначально - расходов воздуха не хватает для обеспечения нормативного микроклимата);

плохая гидроизоляция - регулярно подтапливает нижний этаж, подвал и т.д...
кровля имеет неплотности и недостатки
и т.д.
ЮРИДИЧЕСКИХ ОСОБЕННОСТЕЙ:

несколько собственников;

обременение ипотекой, залогом и т.д.;

объект в 819 постановлении и идёт судебный процесс;

отсутствуют документы о приобретении прав собственности;

собственник = юридическое лицо находится в стадии банкротства/предбанкротное состояния (большая кредиторская задолженность);

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОСОБЕННОСТЕЙ:

объект имеет долгосрочный договор аренды;

объект имеет отличное геоположение с высоким трафиком;

объект имеет (пока) низкую конкуренцию (такая ситуация у стрит ритейла в новостройках в новых микрорайонах);

Завершим эту тему, скучной, нудной, но нужной теорией, которую используют оценщики в своей работе:

Три подхода определения рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Основные этапы сравнительного подхода: определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки; выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них; сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе 15 показателей стоимости объекта оценки.

Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.»

Данные о рыночных ценах аналогов анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект поэтому в данные, о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектами. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравнимому, а не по оцениваемому объекту. "

Основные этапы доходного подхода: выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал; определение денежного потока. В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период. В методе дисконтирования денежных потоков осуществляется: определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода); прогноз денежного потока в течение срока прогнозирования; определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответствующей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки; определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответствующей денежному потоку; приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.)" («ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ» (ФСО V)) Доходный подход основан на принципе, что стоимость приносящей доход собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов. " Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать: способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка); степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта). («ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ» (ФСО V)) В данном отчете доходный подход использовался , поскольку имеется рыночная информация о сдаче в аренду аналогичных объектов оценки.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать: возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке; надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан. В рамках затратного подхода применяются следующие методы: метод затрат воспроизводства или затрат замещения; метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки. Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения: расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение); определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки; вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.» Обычно в процессе оценки рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее подходящие для оценки данного типа имущества. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Использование этого метода в данной работе дает очень близкий к реальному результату, поскольку аналогичного металлообрабатывающего недвижимости развит очень хорошо, имеется очень большое количество достоверной и легкодоступной информации по ценам предложений аналогичных оцениваемому объектов. В связи с приведенными выше соображениями для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества был выбран сравнительный и доходный подход.