Можно ли оформить ОСС и ОСЧ одним протоколом: разбираемся с экспертами Ассоциации «Р1»

В практике ТСЖ и жилищных кооперативов регулярно возникает вопрос: допустимо ли объединить результаты общего собрания собственников и общего собрания членов товарищества в одном протоколе, если заседания проходят последовательно и даже в один день? Разбираемся в правовой логике с Ирэн Парсамян и Максимом Балашовым, экспертами по жилищному праву и практикующими юристами.

Правовое обоснование

Важно понимать, как законодатель разделяет два вида собраний и какие юридические последствия влечёт каждое из них. Прямо этот вопрос нормами ЖК РФ не урегулирован, однако, есть фактические обоснования, основанные на общих принципах правил правоприменения и юридической техники, а также методе регулирования, на котором основана данная часть жилищного законодательства.

С фактической точки зрения: общее собрание собственников МКД (далее – ОСС) и общее собрание членов ТСЖ (далее – ОСЧ) – это разные юридически-значимые действия (юридические факты), с отличным друг от друга объёмом полномочий (у ОСС их круг значительно шире) и правовыми основаниями регулирования.

Более того, ТСЖ, как некоммерческая форма объединения людей (некоммерческое юр. лицо) обладает статусом субъекта права и имеет специальное регулирование (законодательство, посвящённое деятельности ТСЖ), а ОСЧ, по сути, с правовой точки зрения, является органом управления деятельностью юридического лица (как собрание участников в ООО).

ОСЧ собирается в порядке, установленном Уставом ТСЖ, а ОСС – в порядке, определённом ЖК РФ.

Объектом правоотношений в случае с ОСЧ будет являться ТСЖ и вопросы его деятельности.

ОСС, в свою очередь, не обладает статусом субъекта права (невозможно самостоятельно идентифицировать) и, по сути, является органом управления МКД. Объектом права, соответственно, является МКД, как вид недвижимости. Объектом регулируемых правоотношений – вопросы управления МКД, как объектом недвижимости и его общим имуществом.

Следовательно, протокол ОСС и протокол ОСЧ имеют разные предметы регулирования, в силу чего, как минимум в целях сохранения принципа правовой определённости, их необходимо оформлять в виде разных документов.

Компетенция ОСС и ОСЧ

Часть вопросов повестки собрания, а также принятие по ним решений, может относиться только к компетенции членов ТСЖ. Такие моменты перечислены в ч.2 ст. 145 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Собственники помещений, которые не являются членом ТСЖ, не могут принимать участие в собрании членов ТСЖ, присутствовать на собрании не запрещается, но голос учитываться не будет. Разве что, если один из членов ТСЖ делегирует другому собственнику свои полномочия по доверенности, тогда он сможет принимать активное участие в собраниях ТСЖ и голос будет учитываться.

Любой собственник может участвовать в голосовании на общем собрании и принимать решение по целому ряду вопросов, не касающихся ТСЖ, которые оговорены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Для этого не обязательно быть членом ТСЖ, достаточно являться собственником жилья в данном доме.

Одновременно проводить общее собрание членов ТСЖ и собственников возможно, но необходимо чётко разделять круг вопросов, которые относятся либо к компетенции только собственников или только ТСЖ.

С точки зрения юридической техники: вопросы проведения ОСС и ОСЧ размещены законодателем в разных главах ЖК РФ, что дополнительно подтверждает разный предмет регулирования и невозможность их документального смешения. Так, ОСС регулируется ст.44–48 Главы 6 ЖК РФ, а ОСЧ – ст.145–146 Главы 14 ЖК РФ.

Размещение правовых норм в разных главах и разделах ЖК РФ свидетельствует о том, что речь идёт о разных правовых явлениях, которые рекомендуется оформлять разными документами.

С точки зрения метода регулирования: правоотношения в области организации проведения общих собраний, регулируются императивным методом права (запрещено всё, что прямо не разрешено).

Безусловно, отсутствие прямой регламентации заданного вопроса является пробелом права, однако, учитывая то обстоятельство, что возможность оформления ОСС и ОСЧ в одном документе прямо не закреплена в законодательстве, это свидетельствует о невозможности такого действия (если прямо не указано, значит запрещено).

Квалификация при невозможности определить вид собрания:

В случае невозможности определить вид общего собрания, квалификация будет осуществляться исходя из состава лиц, участвующих в нём, а также перечня вопросов, включённых в повестку дня. Дополнительными косвенными признаками могут служить организационные моменты (порядок созыва, общие моменты проведения, документальное поименование лиц, проводящих ОС и т. п.).

👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»