Как заработать на флиппинге квартир
Встретились со специалистом и разобрали тему по полочкам — как работает флиппинг квартир в Москве и регионах, сколько на нём можно заработать чистыми и какие имеются риски в перепродаже квартир после ремонта.
Смотрите видео Разборщика — и, традиционно, приглашаем к чтению статьи!
Виктория Аз-Зари профессионально занимается флиппингом — мы встретились возле дома, в котором Виктория на днях купила квартиру.
Этот блочный дом старого фонда был построен в 1970-х годах. Нам любезно показали квартиру в стадии «до» ремонта и похожую квартиру «после» ремонта, чтобы мы лично увидели количество произведённых работ, объём вложений и наглядную разницу в результате!
Количество реализованных объектов
На сегодняшний день Виктория занимается флиппингом в течение 1 года, за это время было реализовано 5 объектов и параллельно в ведении находится несколько инвест-ремонтов.
Первый объект был реализован в Калуге, откуда Виктория родом. Кроме того, в этом городе достаточно низкий порог входа, можно приобрести квартиру по более выгодной, нежели в Москве цене.
Квартира была куплена, отремонтирована и упакована на средства с потребительского кредита. Из однокомнатной квартиры на 35 м2 Виктория смогла сделать евродвушку — и через три месяца с момента покупки объект уже был продан!
Стоимость покупки составила 3.400.000 ₽
Стоимость ремонта составила 676.000 ₽
Чистая прибыль с квартиры составила 350.000 ₽ (после вычета налогов)
Конкуренция в нише
Безусловно, конкуренция имеется и растёт — стало сложнее успеть купить выгодную квартиру. Рынок среди флипперов стал объёмный, бывают случаи борьбы за объект!
На что обращать внимание при выборе объекта
В среде флипперов считается, что первый и последний этаже не подходят. Но на одном из своих объектов Виктория осознанно пошла на риск и выбрала квартиру, находящуюся на последнем этаже. В данном случае выбор оправдан наличием дополнительного технического этажа выше.
Кроме того, сам по себе дом очень чистый, с опрятным подъездом, в котором недавно был проведён капитальный ремонт. Качественный фасад и хорошая придомовая территория также добавили уверенности выбору.
Конечно, внимание нужно обращать на цену объекта. Пожалуй, это один из основных пунктов! Yужно понимать, за сколько и как быстро можно выйти в продажу.
Также позитивную роль сыграет: близость метро, садика/школы, инфраструктура, есть ли рядом новостройки, хороший ли лифт в подъезде.
Важно не состояние покупаемой квартиры, а совокупность всех факторов. То, что внутри — демонтируется. Далее делается ремонт под конкретную целевую аудиторию: квартира для молодой пары или семьи с детьми будет спланирована и оформлена совершенно по-разному.
Обзор вторички под ремонт
Виктория показала нам только что купленную под флиппинг квартиру в Перово, общей площадью 39 м2. У неё уже готов план перепланировки и чертежи для ремонта. Совсем скоро эту «бабушкину» квартиру будет просто не узнать!
Всё, что оставлено в квартире прошлыми жильцами, можно выставить на продажу на Авито — это будут дополнительные деньги на ремонт.
Шикарный бонус данной квартиры — потрясающий вид из окна на Москва-сити, Останкинскую башню и огромное количество зелени под окнами. Квартиры с таким видом носят гордое звание «видовых».
Из такого балкона можно соорудить очень уютное пространство: для этого нужно застеклить его, поменять крышу и красиво обустроить уголок.
Виктория планирует объединить туалетную и ванную комнату, создав современный и комфортный санузел.
В квартире будет также установлена новая бытовая техника: холодильник, духовой шкаф, газовая плита, стиральная машинка.
План по инвестициям в квартиру на данный момент — 1.400.000 ₽ (под ключ, с демонтажем, заменой окон, перепланировкой и прочим)
Планируемое время ремонта составляет 2-2,5 месяца (с учётом непредвиденных задач)
Как формируется расчёт прибыли
Рассмотрим на примере данной квартиры.
Её стоимость при покупке составила 9.700.000 ₽
Вложения составят 1.400.000 ₽
Из них расходы на работу бригады составят примерно 400.000 ₽
Планируемая стоимость продажи 13.500.000 ₽
Планируемая чистая прибыль с квартиры 1.300.000 ₽ (с учётом платежей по ипотеке и налоги)
Виктория платит налоги как ИП, 15% по УСН. Любая деятельность, направленная на извлечение дохода, должна регистрироваться. Флиппинг не попадает под условия для самозанятости, им можно заниматься только через ИП.
Кстати, существует миф, что физлицо может реализовать не более 2 объектов в год. Но по факту, в налоговом законодательстве не существует точной цифры. Есть лишь негласное правило, что можно купить до 2 объектов в год как физлицо и не попасть под камеральную проверку налоговой.
Риски на объекте
Об этом Виктория также рассказала на примере данной квартиры в Перово. По всем пунктам профессиональный флиппер должен заранее отработать борьбу с возражениями.
Главный риск — застрять в продаже ввиду высоких ставок на ипотеку. Но как только ставка снизится, покупатель сможет получить рефинансирование.
Также будут вопросы по поводу последнего этажа. Здесь ещё проще: это условно не последний этаж, над ним есть ещё один технический. Зато никакого шума от соседей сверху и прекрасный вид на город.
Чтобы избежать остальных рисков, важно сделать квартиру максимально функциональной: продумать планировку, места хранения, оснащение.
Обзор готового флип-объекта
Второй объект находится на западе Москвы, в ЖК MainStreet бизнес-класса.
Нюанс проекта — это именно апартаменты, а не квартира. Это тоже своего рода риск, но здесь была приятная цена, плюс отличная локация и инфраструктура. В шаговой доступности находится станция метро Кунцевская, хорошие выезды на шоссе, высокая стоимость аренды.
Апартаменты продались достаточно быстро — всего за 1 месяц после ремонта. С момента покупки до момента продажи прошло всего 4 месяца.
Данный объект изначально продавался без ремонта, по факту — бетонная коробка. Заново возводились стены, коммуникации, ремонт с нуля.
Этот проект показал очень высокую доходность: это бизнес-сегмент, в отличие от эконома, здесь выше маржинальность. Большой плюс апартаментов — здесь изначально свободная планировка, можно переносить мокрые точки.
Стоимость покупки апартаментов площадью 41 м2 -13.000.000 ₽
Стоимость продажи составила18.000.000 ₽
Расходы на ремонт в сумме составили 2.200.000 ₽
Расходы на ремонтную бригаду 500.000 ₽
Несмотря на расположение у шоссе и отсутствие красивого вида из окон, эта квартира стала выгодным приобретением для покупателя — сейчас застройщик предлагает аналогичные апартаменты от 2.000.000 ₽.
Налог с продажи квартиры в новом ЖК составил 650.000 ₽
Чистая прибыль составила 2.100.000 ₽
Есть ли гарантия у флипперов?
Это очень индивидуальный вопрос, все действуют по-разному. Виктория даёт гарантию: полгода на отделочные работы. Если что-то произойдёт, это будет исправлено — но пока таких случаев не было!
Как рассчитать инвестиции
На первый объект Виктория заложила 1.400.000 ₽ на ремонт — на втором объекте эта сумма составила 2.200.000 ₽ при аналогичной площади. Как правильно рассчитать эти затраты?
Виктория объясняет: всё зависит от целевой аудитории — эконом-сегмент отличается от бизнеса уровнем стройматериалов и выбором решений.
Существует миф, что флипперы выбирают самые дешёвые материалы. Это не так: просто у флипперов есть свои подрядчики и поставщики, которые продают материалы со скидками.
Привлечение инвестиций
Второй объект Виктории из нашего обзора сделан с помощью привлечения инвестиционных денег. Виктория ведёт абсолютно все дела по квартирам, а инвестор вкладывает свои деньги. С инвестором нужно будет разделить прибыль после продажи квартиры.
В данном объекте в новом ЖК инвестор заработал 1.400.000 ₽
Виктория на проекте заработала 800.000 ₽
У Виктории также есть фиксированная ставка на услуги, она оплачивается в начале ремонта и составляет 250.000 ₽ + в конце 30% от прибыли.
Площадки для поиска объектов
Если говорить о регионах, то однозначно лучшая площадка для поиска объектов под флиппинг — Авито. Говоря о Москве — здесь рулит Циан.
Также в регионах будет меньше стоимость рекламных размещений, в Москве траты больше — для данного объекта в новом ЖК стоимость рекламы составила 35.000 ₽.
Есть ли сезонность в бизнесе?
Определённо есть! Самый классный период продаж — осень до середины декабря. Самый высокий спрос на недвижимость в этот период.
Затем весь январь простой, и с весны начинается рост до лета. Летом традиционно спад на недвижимость.
В зависимости от сезона будет меняться и стоимость квартир. Лучше всего брать квартиру летом и осенью выходить в продажу.
Какие объекты не брать под флиппинг
Важно запросить все правоустанавливающие документы. Точно не стоит брать объекты со свежим наследством, т.к. наследники могут его оспорить. Лучше, чтобы прошло не менее 3 лет с момента получения права.
Не рекомендуется брать квартиры с наследством от мужчины. т.к. могут быть наследники, которые не фигурируют в наследстве.
Лучше не брать объекты с торгов, в них могут быть прописаны люди и это будет тормозить сделку.
Не очень хорошо брать квартиры с количеством собственников больше 3 — начинается делёжка, задержки по времени.
Виктория также не берёт на флиппинг квартиры в очень старых домах — только от 1970 годов, всё что раньше, большой риск.
Запрашиваемые документы при покупке: паспорт собственника с пропиской, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, выписку по коммунальным платежам, справки из псих- и наркодиспансера (необязательно, но желательно).
Как правильно оформить объявление
Очень важно сделать правильные фото — нужна съёмка профессионального фотографа. Но нужно сделать их живыми, чтобы они не были похожи на рендеры!
Показ квартиры
Виктория проводит показы по собственному сценарию. Встречает гостей в подъезде, рассказывает всю информацию об инфраструктуре и квартире. В квартире показывает все сценарии жизни — как здесь будет удобно и красиво жить! Тогда к человеку приходит желание купить квартиру.
