Кто обязан выполнять работы по гидроизоляции подземного паркинга МКД

В Краснодаре спустя несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию дождевая вода начала затоплять подземный паркинг. УО сочла это строительным недостатком и потребовала, чтобы гидроизоляцию объекта выполнил застройщик, но тот отказался. Тогда компания обратилась в суд. Узнайте, к чему пришли инстанции.

УО потребовала от застройщика устранить протечки в подземном паркинге

В одном из МКД Краснодара подземный паркинг неоднократно затапливало из-за сильных дождей. Собственники пожаловались УО на затекание воды в машино-места, сырость, плесень и грибок на стенах и перекрытиях.

Управляющая организация провела осмотр помещения и установила, что осадки проникают через межподъездные швы. По мнению компании, конструктивные элементы здания находились в неудовлетворительном состоянии. Это создавало угрозу безопасности владельцев парковочных мест и мешало нормально пользоваться общим имуществом дома.

УО пришла к выводам, что:

• необходимо провести гидроизоляцию стен и перекрытий, чтобы предотвратить попадание влаги и дождевой воды;
• недостатки возникли при строительстве дома, поэтому дефекты должен устранить застройщик.

Поскольку эти работы не были выполнены, организация обратилась в суд с иском (дело № А40-211386/2022).

Можно ли взыскать с застройщика плату за вывески на фасаде нового МКД

Застройщик обязан устранять дефекты в пределах гарантийного срока

Первая инстанция указала, что УО вправе действовать в интересах собственников по спорам об общем имуществе, поскольку это прямо предусмотрено договором управления (ст. 162 ЖК РФ). Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан:

• передать объект, качество которого соответствует условиям договора, техническим и градостроительным регламентам, проектной документации и другим обязательным требованиям;
• предоставить участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации здания.

Кроме того, если МКД возведён с нарушениями, то дольщик может потребовать:

• бесплатно исправить их в течение установленного законом срока;
• уменьшить стоимость объекта с учётом выявленных недостатков;
• возместить расходы на устранение дефектов.

Согласно ч. 5 ст. 7 № 214-ФЗ, гарантийный срок на здание составляет не менее пяти лет. На момент рассмотрения дела он ещё не истёк. Поэтому собственники и их представитель в лице УО вправе потребовать от строительной компании устранить выявленные нарушения.

Должна ли УО доказать в суде вину застройщика в дефектах нового МКД

Застройщик нарушил условия договора долевого участия, допустив строительные дефекты

Инстанция, чтобы определить, кто несёт ответственность за протечки в подземном паркинге, назначила строительно-техническую экспертизу. В ходе неё эксперт установил, что застройщик:

• сделал некачественно отмостку, которая должна защищать фундамент и несущие конструкции от атмосферных осадков;
• не обеспечил защиту поверхности бетонных частей дома от коррозии;
• не произвёл герметизацию стыковых элементов, зазоров и швов в соответствии с требованиями п. 10.5 СП 54.13330.2016 [с 14 июня 2022 года заменён на СП 54.13330.2022 – прим. ред.].

При этом строительная компания не предоставила доказательств, что протечки в помещение возникли не по её вине. Следовательно, МКД она передала с дефектами, что свидетельствует о нарушении условий договора участия в долевом строительстве.

В итоге суд полностью удовлетворил иск управляющей организации и обязал застройщика за свой счёт выполнить работы по гидроизоляции подземного паркинга в многоквартирном доме. На это инстанция отвела 30 календарных дней после вступления решения в законную силу. Апелляция и кассация согласились с мнением коллег.

Суды о правомерности размещения на крыше МКД вывески застройщика

Суд установил ответственность застройщика за проведение работ по гидроизоляции подземного паркинга

Как показывает дело № А40-211386/2022, если дом сдан в эксплуатацию с нарушениями, УО вправе обратиться в суд в интересах собственников с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества. Такое полномочие может быть предусмотрено договором управления.

Кроме того, девелопер обязан исправить дефекты объекта в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта.

В правовой практике есть и другие подобные примеры. Так, в деле № А41-49147/2019 строительная компания возвела в подмосковной Балашихе несколько домов, а спустя три года УО обнаружила в МКД многочисленные недоделки. Управляющая организация не раз обращалась к застройщику с требованием исправить недочёты. Он обещал отремонтировать здание и ничего не сделал. В итоге УО подала иск в суд.

Спор дошёл до ВС РФ, который указал, что пока на многоквартирный дом распространяется гарантия, предусмотренная нормами № 214-ФЗ, действует презумпция вины застройщика. Именно девелопер обязан доказать, что выявленные недостатки возникли в ходе эксплуатации объекта.

В деле № А03-10267/2024 в одном из МКД Барнаула из-за разрыва трубы ГВС произошёл потоп в квартире. Пострадавший обратился в суд с иском к УО о взыскании стоимости ремонта. В результате инстанция обязала компанию возместить собственнику причинённый ущерб.

После этого организация провела дополнительную экспертизу, которая показала, что причиной происшествия могли стать трубы ненадлежащего качества, установленные при строительстве. Тогда она обратилась к застройщику с требованием компенсировать расходы и устранить выявленные дефекты. Но тот не исполнил обязательства, поэтому компания подала иск в суд и выиграла спор.

Основываясь на итогах этих решений, можно сделать выводы – чтобы подтвердить вину девелопера, УО необходимо:

• зафиксировать выявленные дефекты МКД;
• провести осмотр общего имущества дома и составить подробный акт проверки;
• при необходимости заказать строительно-техническую экспертизу в аккредитованной организации;
• направить застройщику официальную претензию с требованием устранить недостатки и копию заключения экспертов;
• при отсутствии реакции обратиться в суд – взыскать расходы на ремонт и обязать исправить недочёты.

РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме

Интернет-портал для УО, ТСЖ, РСО: https://roskvartal.ru/