С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ, которым предусмотрен комплекс мер в целях повышения эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости.

Рассмотрим особенности нововведений. Первым и очень важным изменением является полный переход на электронное взаимодействие Росреестра с юридическими лицами

Федеральным законом определяется порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами. Разобраться во всех нюансах помогут методические рекомендации.

Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.

Исключением являются случаи, когда стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право (ограничение или обременение), является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).

Возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 г. за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья.

Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме.

Регистрация договоров участия в долевом строительстве

Договоры участия в долевом строительстве предоставляются на государственную регистрацию только в форме электронных документов. Скан-образ бумажного договора, подписанного собственноручными подписями, не является электронным документом.

«Закон также обязал застройщиков после подписания передаточного акта самостоятельно подавать в Росреестр заявления и необходимые документы для регистрации права собственности дольщика исключительно в электронном виде. В результате, взаимодействие застройщиков с органами регистрации будет осуществляться исключительно в электронном формате. По окончании регистрации застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости», - сообщил начальник Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя Артем Фадеев.

Способы подачи электронных документов в Росреестр

• Личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
• Сервис прямого доступа (СПД-3);
• Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер);
• Федеральная государственная информационная система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ);
• Иные способы, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Второе изменение коснется сделок с земельными участками

Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

«Закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением границ и от несанкционированного занятия чужих участков. Мы рекомендуем собственникам земельных участков, не прошедших межевание, установить границы своего участка, поскольку отсутствие в ЕГРН сведений о границах участка затрудняет точное определение его местоположения и площади. В связи с этим у покупателя участка могут возникнуть опасения, что заявленная в договоре цена соответствует действительным характеристикам объекта и актуальна на данный момент. Также нередки ситуации, когда возведение капитальных объектов происходит без четкого понимания границ земельного участка. В результате построенный объект оказывается на чужой земле или на участке, не предназначенном для строительства, либо не предоставленном для этих целей. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков», - отметила руководитель Управления Росреестра по РК и Севастополю Олеся Калинкина.

Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

Третье изменение – законом вводится принцип «построил – оформи»

Из-за того, что существующий в настоящее время порядок эксплуатации зданий и сооружений не обязывает их ставить на государственный кадастровый учет и осуществлять регистрацию прав, вводятся меры, обязывающие обеспечить их оформление. По оценке Росреестра, на территории каждого субъекта находится от 1 до 5 тыс. только индивидуальных жилых домов, не зарегистрированных в установленном порядке.

«Законом вводится принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления. Граждане смогут это сделать в том числе с использованием упрощенного порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, в рамках «дачной амнистии»). Кроме того, доступны электронные сервисы, помогающие подготовить и направить документы, необходимые для получения соответствующих услуг Росреестра», - сказал руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Если объект построен застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства, то он будет представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место, что избавит граждан от лишних временных и трудовых затрат. Документы будут подаваться в электронном виде без затрат граждан на изготовление электронной цифровой подписи.

Кроме того, для собственников зданий и сооружений (помещений, машино-мест в этих зданиях) предусматривается обязательное оформление права собственности или аренды земельных участков, на которых эти здания и сооружения расположены. Речь идет об участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

#РосреестрРазъясняет