ЗОУИТ и их роль в намечаемой деятельности

Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) играют важную роль в намечаемой (планируемой) деятельности. Их своевременное выявление позволяет застройщикам и (или) проектировщикам принимать взвешенные решения о выборе более рационального вида разрешенного использования земельных участков.

В настоящее время действующим законодательством осуществляется упорядочивание вопросов, связанных с установлением видов ЗОУИТ и их правового регулирования.

На данный момент установлен закрытый перечень из 28 видов ЗОУИТ (ст. 105 Земельного Кодекса РФ), а также исчерпывающий перечень из пяти целей, в которых могут устанавливаться ЗОУИТ (п. 1 ст. 104 Земельного Кодекса РФ).

Закрепление единого и закрытого перечня видов ЗОУИТ, безусловно, необходимо оценивать как положительное изменение, направленное на защиту интересов правообладателей земельных участков и обеспечение правовой определенности при освоении земельных участков.

На данный момент все ЗОУИТ в зависимости от их специфики могут быть разделены на две группы:

🔶 зоны, которые устанавливаются в силу соответствующего закона и, для возникновения которых не требуется принятие какого-либо отдельного акта органа власти. Причиной их установления является факт существования конкретного объекта. В данную группу можно включить водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия;

🔶зоны, которые возникают вследствие принятия решения уполномоченным органом. К данной группе относят все иные виды ЗОУИТ.

Согласно Земельному Кодексу РФ, ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными, измененными или прекращенными с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования земельных участков и объектов или же запрет на использование земельных участков для осуществления видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ. Например, в санитарно-защитной зоне предприятия не допускается размещение жилой застройки, учреждений образования и здравоохранения, рекреационных объектов и т.д.

Разберемся, в каких же документах и реестрах отражаются сведения о ЗОУИТ.

1. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сведения о наличии/отсутствии ЗОУИТ в границах земельного участка можно получить путем запроса выписки из ЕГРН об объекте недвижимости на портале Госуслуги.

2. На публичной кадастровой карте (официальный сайт - https://pkk.rosreestr.ru). Для отображения ЗОУИТ на публичной кадастровой карте необходимо во вкладке «Слои» включить слой «Зоны с особыми условиями использования территории».

3. В документах территориального планирования (схемы территориального планирования субъектов, генеральные планы). Например, сведения о ЗОУИТ могут быть отражены в материалах по обоснованию генеральных планов муниципальных образований. С документами территориального планирования и градостроительного зонирования можно ознакомиться на портале ФГИС ТП (официальный сайт - http://fgistp.economy.gov.ru) или на сайтах администраций муниципальных образований в разделе «Градостроительство».

4. В документах градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки).

5. В сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Например, для Московской области разработана публичная геоинформационная система (официальный сайт - rgis.mosreg.ru). В разделе «Градпроработка» можно узнать информацию об ограничениях строительства и основных видах разрешенного использования земельного участка по кадастровому номеру.

6. В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) путем направления официального запроса в уполномоченный орган.

7. В Положении о ЗОУИТ, утвержденном Правительством РФ (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона).

Что же делать, если проектируемый объект попадает в границы ЗОУИТ?

1. Необходимо установить вид ЗОУИТ согласно сведениям ЕГРН или иного официального источника информации.

2. Определить размер и границы ЗОУИТ.
3. Определить перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны, в том числе

4. Осуществлять выбор земельного участка, разрабатывать проектные решения с учетом ограничений, накладываемых ЗОУИТ.

Хотелось бы обратить внимание на то, что п. 3 ст. 106 Земельного Кодекса РФ установлено: «требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования».

Таким образом, требования экспертиз различного уровня о предоставлении согласования размещения объекта в границах ЗОУИТ (за исключением придорожных полос автомобильных дорог общего пользования) с уполномоченным органом, является противоречащим действующему законодательству.