Что это «Счёт эскроу»? Почему риелторы его продвигают?
Коротко: что это. Счёт эскроу — это специальный банковский счёт, где деньги «замораживаются» до тех пор, пока одна из сторон не выполнит свои обязательства по договору. В сделке участвуют три стороны:
Депонент (обычно покупатель) — вносит деньги.
Бенефициар (продавец, застройщик, подрядчик) — получает деньги после выполнения условий.
Эскроу-агент (банк) — независимый посредник: он не проверяет качество работы или товара, а лишь сверяет документы или факты с тем, что прописано в договоре. Когда условия выполнены — переводит средства бенефициару.
Почему риелторы его продвигают? У такого подхода есть весомые плюсы, которые напрямую решают боли клиентов:
Защита покупателя. Деньги не уйдут продавцу, пока он не сделает свою часть. Например, при покупке квартиры в новостройке застройщик получит оплату только после сдачи дома и передачи ключей. Если застройщик обанкротится или сильно затянет сроки — покупатель сможет вернуть средства.
Защита продавца. Бенефициар уверен: деньги уже зарезервированы и «заперты» в банке. Ему не нужно бояться, что после выполнения работы покупатель передумает и не заплатит.
Государственная страховка. Средства на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Важное ограничение: возврат возможен в размере не более 10 млн рублей на один счёт в одном банке.
Невозможность ареста. Пока деньги «заморожены» на эскроу, на них нельзя наложить взыскание по старым долгам одной из сторон.
Прозрачность. Все условия (какие документы нужны для раскрытия счёта, в какой срок) заранее фиксируются в договоре, что снижает риск споров.
А если что-то пошло не так?
Допустим, застройщик затянул сдачу дома более чем на полгода. Клиент приходит в банк, заявляет о нарушении, и средства возвращаются ему. Или если застройщик обанкротился — клиент тоже забирает деньги.
Важное уточнение для ипотеки. Если квартира покупается в кредит, часто именно банк-кредитор вносит деньги на эскроу-счёт. При этом сам счёт может быть открыт в другом банке. Когда сделка закрывается и деньги уходят застройщику, сначала банк-кредитор гасит из них ипотечный долг, а остаток (первоначальный взнос) возвращается клиенту. При этом уплаченные за время стройки проценты по ипотеке клиент вернуть не сможет.