Что считается самостроем и как уберечь постройки от сноса

"Снос самостроя" в ряде регионов страны выступает одним из ключевых направлений работы органов власти.

Понятием "самовольная постройка" охватываются как капитальные объекты, возведенные без получения соответствующего разрешения, так и объекты, капитально к земле не привязанные (временные постройки, например, ларьки, торговые павильоны, подсобные помещения и пр.).

Не все собственники таких объектов знают критерии возможного отнесения возведенного объекта к самострою.

Постройка признается самовольной, во-первых, если ее возведение нарушает требования земельного законодательства.

Нарушение может выражаться в том, что участок со строением не обладает статусом частной собственности и в аренде (либо в ином виде правообладания) у застройщика не значится, и у владельца отсутствует вообще какая-либо правоустанавливающая документация на участок.

Во-вторых, постройка возведена без соответствующего разрешения, когда обязательность такого разрешения установлена законом еще до непосредственного начала строительства.

В-третьих, самовольными могут признаваться постройки, возведенные на земле, разрешенный вид использования которой не подразумевает строительство на ней практически возведенного типа постройки.

В-четвертых, основанием считать постройку самовольной будет несоблюдение принципов и нормативов территориального зонирования местности, которые устанавливаются градостроительным законодательством.

Распространенным случаем признания постройки самовольной выступает такой, когда к изначально законной постройке, например, жилому дому, делаются большие по площади пристройки, или иным образом дом реконструируется без предварительного согласования с БТИ и без выдачи разрешения на это, что в итоге приводит практически к созданию нового недвижимого объекта и в результате - к нарушению установленных градостроительных норм.

Недвижимое капитальное строение и временные строения, юридически считающиеся имуществом движимым, в ряде случаев подлежат демонтажу, если право собственности на указанные строения не признано в установленной последовательности (и не зарегистрировано).

Однако и сама по себе госрегистрация объекта полностью не исключает возможность его сноса на основании судебного решения об этом, так как по действующим правилам одним из юридических оснований госрегистрации выступает как раз наличие разрешения на застройку, хотя само по себе указанное решение и не является поводом не признавать право собственности (юридическая коллизия).

Если вы купили или иным образом получили в собственность недвижимый объект (или иное временное строение) у другого лица, и сделка оформлена у нотариуса, постройка все равно может подлежать сносу, как возведенная без разрешения.

В этом случае возмещение убытков вы вправе требовать лишь с того, у кого купили объект.

Ссылаться на то из обстоятельств, что вы не знали о статусе строения "самовольная постройка", - смысла нет.

Выявлением наличия самовольных построек занимаются различные госорганы (госстройнадзор и пр.) и органы муниципального контроля.

Исключительно по решению суда снесены могут быть постройки, правомочия собственности на которые в росреестре зарегистрированы должным образом, жилые и многоквартирные, а также садовые дома, строения, в отношении которых уже имеется судебное решение о недопустимости сноса.

Остальной самострой может быть снесен и на основании решения органов местной власти (администрации муниципалитета).

Приняв такое решение, администрация уведомление о нем направляет владельцу объекта. Если он не известен, либо не известно его местонахождение, уведомление о предстоящем сносе должно быть напечатано или как-то иначе протранслировано в местных СМИ.

Срок, отведенный для сноса, составляет 3-12 месяцев. Непосредственный снос должен осуществляться владельцем постройки.

Если он после вынесения соответствующего предписания (решения) самострой в срок не устраняет, это делается за счет местного бюджета, а на него накладывается обязанность возместить понесенные расходы.

Кроме решения о сносе может быть принято более мягкое решение – о необходимости приведения объекта в вид, соответствующий установленным нормам и требованиям, когда это на практике осуществимо.

Естественно, собственник таких объектов отнюдь не заинтересован в их сносе.

Поэтому принципиальным будет вопрос о том, какими юридическими методами возможно защитить постройку от сноса.

Шансы уберечь строение от сноса есть у тех владельцев построек, которые имеют законные права на участок под ними.

Законные права только правом собственности не исчерпываются.

Это может быть право бессрочного пользования землей, пожизненно-наследуемого владения, аренды.

Если права на землю есть, отстоять самострой возможно, если фактически он не противоречит ни правилам по планированию и зонированию территории, ни нормативам застройки и землепользования, ни пожарным, ни техническим, ни строительным нормам.

То есть, нет только разрешения на строительство. Когда имеется хотя бы одно из выше указанных обстоятельств, шансы отстоять самострой существенно снижаются.

Но и тут можно найти "лазейки".

Например, если вам предъявили требование о сносе объекта недвижимого имущества, а по факту вы самовольно построили, например, бытовку, ларек или иное, прочно не связанное с землей строение (и именно о нем идет речь в иске), то следует доказать именно факт отсутствия недвижимых объектов на вашем участке.

Если иск с требованием о сносе вам предъявили из-за того, что вы законную постройку реконструировали таким образом, что она превратилась в новый капитальный объект, то здесь важно ознакомиться с конкретными параметрами, индивидуализирущими объект.

То есть площадь, высота, этажность и ряд других значимых параметров объекта, подвергшегося реконструкции, должны существенно отличаться от прежних характеристик.

Если отличия не существенны, и в результате реконструкции никакие иные требования (градостроительные, пожарные и пр.) не нарушаются, отстоять строение можно.

Но скорее всего придется привлекать для этого эксперта. Выиграть дело поможет учет срока, отведенного уполномоченному органу на исковую давность.

Орган не может предъявить требование о сносе, если три года прошло с того дня, как он узнал об имеющихся нарушениях.

Также, успех в деле возможен, если самострой возведен до 1995 г., если вы сможете доказать факт завершения постройки именно до этого года.

Это обусловлено тем, что ныне действующий Гражданский Кодекс, который и регулирует рассматриваемые спорные ситуации, вступил в силу именно в 1995 году, а обратной силой гражданское законодательство по правилам не обладает.

Возникли вопросы, касающиеся темы? Задайте вопрос адвокату бесплатно личным сообщением в группе https://vk.com/advokatshepelev