ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ ДЛЯ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ С СУБСИДИРОВАННОЙ СТАВКОЙ

Часто при оценке квартиры, купленной с помощью льготной ипотеки, дольщики задаются вопросом: "Почему стоимость квартиры в отчете об оценке ниже фактической суммы сделки в договоре ДДУ/ДКП?" Так ли страшна субсидированная ставка по ипотеке и в чем причина разницы чисел в документах расскажем в статье.

Для начала разберемся, что такое льготная ипотека и как она работает:

Изначально, льготная ипотека или ипотека с субсидированной (сниженной) ставкой — это выдача займа на приобретение недвижимости под сниженный процент, где разницу между рыночной и сниженной ставками компенсируется банку за счет государства.

Когда на фоне внешнеполитической и экономической ситуации население начало вкладывать свободные деньги в недвижимость и цены на нее из-за возросшего спроса поползли вверх, параллельно росли и ставки по кредитам. Закономерно, что при условии возросших ставок на ипотеку, спрос постепенно начал падать.

Застройщики не стали ждать дополнительной государственной помощи, а уже сами взяли на себя бремя по субсидированию ипотеки. Для них это стало возможностью подстегнуть спрос и более активно реализовать свою недвижимость. Говоря простым языком, субсидированная ставка — это всегда совместная партнерская ставка от застройщика и банка, когда строительная компания берет на себя недостающую разницу и оплачивает ее за клиента.

Но это не означает, что компании будут работать в убыток, поэтому застройщики, как правило, увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%.

Особенности ипотеки со сниженной ставкой:

Не нужно забывать о том, что раз девелоперы закладывают свои издержки в стоимость квартиры, то по факту покупатель переплачивает за нее, хоть и получает кредит по низкой ставке. В этом случае клиент довольно сильно рискует, если по каким-то причинам не сможет оплачивать свой ипотечный кредит или решит продать квартиру — цена продажи такой квартиры будет ниже, чем была в ДДУ/ДКП от застройщика.

Как происходит оценка квартиры с льготной ипотекой

Довольно часто наши специалисты сталкиваются со следующей проблемой: рыночная стоимость квартиры, которая определяется в отчете об оценке, значительно ниже, чем сумма сделки по договору купли-продажи (ДДУ, переуступки) от застройщика.

На первый взгляд, ситуация сложная, но в ней можно разобраться.

Для чего банку необходим отчет об оценке при ипотечном кредитовании?

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должна быть указана в том числе оценка предмета ипотеки, также в закладной указывается рыночная стоимость предмета ипотеки, установленная в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Как правило, ипотека выдается на достаточно длительный срок — до 30 лет, и платежеспособность заемщика за это время может измениться, тогда гарантом возврата долга для банка будет выступать залог недвижимости (или права требования по ДДУ). В случае неуплаты кредита, банку необходимо знать о возможности реализации заложенного имущества с торгов во избежание финансовых потерь.

Что насчет субсидированной ипотеки, когда цена квартиры изначально включает в себя наценку, а соответственно, заведомо выше рыночной?

При расчете рыночной стоимости, оценщик всегда проводит анализ предложений, сопоставимых с объектом оценки.

Застройщикам приходится постоянно взаимодействовать с банками: чтобы получить аккредитацию, ускорить процесс выдачи кредита или договориться об условиях. Более 65% от числа всех покупателей — это ипотечные клиенты. Поэтому застройщик с банком являются партнерами и помогают друг другу в получении прибыли. Льготная ипотека — их обоюдная договоренность.

Смысл данной договоренности в том, что застройщик покрывает недополученную банком выгоду сразу из своих средств. Таким образом банк получает проценты гарантированно и в самом начале выплаты кредита. Даже если заемщик будет погашать ипотеку досрочно, банк останется в плюсе.

У застройщика свой интерес – предложения за счет льготных ставок кредитования становятся привлекательнее, к тому же всю сумму, что девелопер выплачивает банку, скомпенсирует покупатель, приобретая квартиру с завышенной стоимостью.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что банк всегда в курсе, что цена покупки квартиры в договоре с застройщиком заведомо выше рыночной. Такая ситуация не влияет на решение банка о выдаче заемщику кредита, соответственно, не стоит пугаться того, что в отчете об оценке рыночная стоимость ниже, чем сумма сделки.