Приемка квартиры от застройщика. Новые правила от 29.12.2023 года
Вступило в силу Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В связи с этим в процесс приема-передачи квартиры были внесены коррективы, которые мы постараемся разобрать в этой статье.
Новые правила будут действовать до 31 декабря 2024 года.
Основные изменения.
- Срок передачи квартиры может быть изменен только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, только при наличии согласия дольщика и без внесения изменений в проектную документацию.
- Застройщик получил право уведомлять дольщиков о завершении строительства и готовности квартиры к передаче по электронной почте или иным способом указанным в договоре.
Ранее застройщик должен был уведомить дольщика о дате приемки квартиры заказным письмом по адресу прописки или адресу, указанному в ДДУ. - Теперь дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи, если в ходе осмотра новой квартиры были выявлены существенные недостатки. Несущественные недостатки также обязательны к устранению в течение 60 календарных дней, но их наличие не освобождает дольщика от обязанности подписания акта приема-передачи.
Ранее дольщик мог отказаться от подписания акта приема-передачи только если в квартире были выявлены «недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования». Понятия «несущественных» недостатков в принципе не существовало. Сроки устранения также не были четко прописаны, присутствовала формулировка «устранение в разумный срок». Новые изменения вносят более четкий регламент по срокам устранения и классификации недостатков. - Все споры между застройщиком и дольщиком касательно перечня выявленных дефектов и их существенности/несущественности решаются привлечением третьей стороны – независимого эксперта с подтвержденной квалификацией.
Ранее все споры между застройщиком и дольщиком должны были решаться только в судебном порядке. Теперь стороны могут привлечь независимого специалиста, отвечающего определенным требованиям, который может выступать как третья сторона для решения разногласий.
Новый процесс приема-передачи квартиры.
После получения ввода в эксплуатацию застройщик направляет собственнику уведомление о дате приемки квартиры. Согласно новому постановлению это можно сделать по электронной почте, указанной в договоре или иным способом, указанным в договоре.
Первичный осмотр квартиры.
Первичный осмотр квартиры вы можете провести самостоятельно или с привлечением независимого эксперта для проверки квартиры и составления списка выявленных недочетов. В результате осмотра вы должны предоставить застройщику список существенных и несущественных замечаний по качеству квартиры.
- Существенные замечания дают собственнику право отказаться от подписания акта приема-передачи до их полного устранения.
- Несущественные замечания должны быть внесены в акт осмотра и безвозмездно устранены застройщиком в течение 60 календарных дней после подписания акта приема-передачи. При этом, несущественные замечания не освобождают дольщика от обязанности подписания акта приема-передачи.
Если застройщик согласен с перечнем выявленных недочетов, то существенные нарушения устраняются до подписания акта, а несущественные после.
Если застройщик отказывается признавать существенность/несущественность конкретного дефекта или не согласен с перечнем дефектов, то для разрешения разногласий стороны должны привлечь независимого эксперта.
Повторный осмотр квартиры с привлечением независимого эксперта.
Если в ходе первичного осмотра между застройщиком и дольщиком возникли разногласия касательно перечня и существенности выявленных дефектов, то в течение 5 дней после первичного осмотра стороны должны согласовать дату повторного осмотра с привлечением независимого эксперта.
Специалист проводит повторный инструментальный и визуальный осмотр квартиры и подготавливает заключение по выявленным недочетам. Если в результате осмотра замечания, указанные собственником на первичном осмотре, подтверждаются, то застройщик обязан компенсировать стоимость работы независимого эксперта.
Постановление предъявляет определенные требования к квалификации специалиста и к организации, с которой у эксперта заключен трудовой договор. Давайте разберем эти требования на примере нашей компании.
- Квалификация специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства.
В штате компании Авангард работают специалисты, состоящие в национальном реестре в области строительства «НОСТРОЙ». Кроме того, специалисты имеют действующие дипломы судебно-строительного эксперта, прошли курсы повышения квалификации по направлениям:
– «Безопасность строительства и качество выполнения общестроительных работ»;
– «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности»;
– «Сметное дело в строительстве. Углубленный курс».
Также наши специалисты являются членами «Палаты судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова».
2. Компания, с которой у специалиста заключен трудовой договор должна быть членом СРО, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.
Наша компания является членом СРО «Национальное Проектное Объединение», СРО «Содружество строителей», а также СРО «Межрегиональное содружество энергоаудиторов».
Итоги.
Можно сказать, что изменения, указанные в постановлении, направлены преимущественно на исключение «потребительского терроризма», когда дольщик злоупотребляет своими правами и отказывается от подписания акта приема-передачи для получения неустойки.
Из позитивных для будущего собственника моментов можно отметить:
– Более прозрачный и регламентированный порядок приема-передачи квартиры. В новом постановлении очень подробно описаны сроки устранения замечаний и ответственность застройщика, который отказывается от исполнения своих обязанностей.
– Все споры между застройщиком и собственником можно официально решить в досудебном порядке с привлечением третьей стороны – независимого эксперта, соответствующего обязательным требованиям.
– Появилась официальная возможность устранения замечаний в течение 60 дней после подписания акта приема-передачи. Это удобная возможность для людей, которым требуется въехать в квартиру в кратчайшие сроки. До выхода постановления собственники были вынуждены ждать исправления и только после этого принимать квартиру, либо подписывать акт «под честное слово».
«Авангард Оценочная компания» оказывает профессиональную помощь в приемке и оценке квартир в новостройках