Доходные дома Санкт-Петербурга
До революции самым распространённым видом в городской застройке Санкт-Петербурга были доходные дома. К концу XIX века их доля достигла 94%. Многие из доходных домов включены в списки объектов исторической и художественной ценности.
Сдача помещений в аренду практиковалась с основания Петербурга. Ещё в 1708 году Меньшиков докладывал о солдатах разных полков, которые построили дома, чтобы сдавать их внаём. В тот период понятия «доходный дом» не было, и в таких случаях говорили, что люди устраивали в своих помещениях постоялый двор. Сдача жилья внаём приносила хорошие доходы в казну, в 1723 году были построены ряд государственных постоялых дворов и частная сдача жилья внаём была запрещена. Все приезжие были обязаны останавливаться в постоялых дворах, а сдававшие помещения отнимали доходы у постоялых дворов.
Постепенно о данном указе забыли. При Анне Иоановне широко начала развиваться система доходного домостроения, многие домовладельцы на разные сроки сдавали внаём часть жилья, появлялись прообразы доходных домов. В середине XVIII века первые этажи в особняках часто сдавали под лавки ремесленникам или торговцам. Елизавета Петровна, беспокоившаяся об эстетическом облике центральных улиц запретила домовладельцам сдавать первые этажи ремесленным мастерским, но этот закон не соблюдался, так как сдача помещений приносила хороший доход.
Вплоть до последней трети XVIII века в Петербурге сохранялась низкая плотность населения и застройки. Значительная часть его жителей вне зависимости от сословного происхождения или финансового положения могла позволить себе иметь собственный участок. При Екатерине шёл активный процесс урбанизации центральных городских районов и, вместе с этим, повышения плотности городской застройки и подорожания земли. Всё больше горожан не имели средств для постройки собственного жилья. Уже при Екатерине II только 4% от всего населения были владельцами недвижимости, их называли обывателями, а горожан без собственности - жильцами. При Екатерине II квартиросъёмщики стали самой многочисленной категорией населения.
Многие домовладельцы сдавали часть своих помещений, имея с этого солидные доходы. Снимать квартиры предпочитали чиновники и городские классы, для которых была важна мобильность и возможность жить как можно ближе к своей работе. Рост населения города превышал темп постройки новых зданий, городская беднота селилась в снимаемых квартирах в подвалах, в тесных условиях и в конце века средняя плотность в таких квартирах составляла 7 человек на комнату. Часто население подвала равнялось с населением всего дома.
В условиях растущей потребности в арендуемом жилье, в Петербурге начали строиться особняки, специально предназначенные для сдачи квартир - доходные дома. Хотя сдача помещений практиковалась повсеместно, сами доходные дома оставались редким видом застройки и внешне не отличались от особняков, казарм или официальных зданий. Первые доходные дома называли спекулятивными. Это были деревянные здания, которые покрывали штукатуркой.
Первая половина XIX века сопровождалась ускоренным приростом городского населения, в том числе за счет появления множества учебных заведений. В город прибывали преподаватели, учёные и банкиры, которые не могли себе позволить собственный особняк и предпочитали снимать квартиры. Квартиры начали снимать обедневшие дворяне. Самые роскошные квартиры располагались на Невском проспекте.
Доходные дома становились всё более массовым явлением. В 1830 годы доходный дом приобрёл типовые особенности, со своей конфигурацией плана, высокой этажностью и секционной планировкой. В начале XIX века доходные дома в основном были переоборудованными жилыми зданиями, к середине века в Петербурге всё больше появлялось многоэтажных зданий со множеством квартир, такие дома постепенно меняли облик городских улиц, дворовые флигели могли ещё не строить, поэтому дворы в таких доходных домах были открытые.
Доходные дома строились быстро, владельцы стремились как можно быстрее построить дом и заселить его. Новый дом согласно статье 195 Строительного устава требовалось в течение года просушивать перед оштукатуриванием, однако этот закон массово нарушался, особенно в 1890 годах.
Многие дома строились с нарушением просушки от чего многие квартиры были чрезвычайно сырые, в них рассыпались стены и рос грибок. Так как дворы и чёрные лестницы выступали главными источниками дурных запахов, квартиры с окнами во двор не проветривали и спёртый запах в помещениях был обычным явлением.
Переломным моментом в истории строительства доходных домов стала отмена крепостного права в Российской империи, после чего в город устремились освобождённые крестьяне и разорённые помещики. Последняя треть XIX века сопровождалась строительным бумом, на месте пустырей за год выстраивались районы с многоэтажными доходными домами. Средства, вложенные в доходные дома окупались за 5 - 10 лет. В одном таком доме жило от 50 до 500 человек.
Во второй половине XIX века вместе с ростом стоимости жилья многие раннее существовавшие особняки начали перестраивать и переоборудовать в доходные дома для сдачи отдельных квартир внаём. К концу XIX века в историческом центре Петербурга оставалось менее 1% домов для личного пользования. Квартиры стали основным жильём и у высших кругов общества. Собственным жильём оставались особняки в центре или избы на городских окраинах. Хозяева деревянных малоэтажных построек также сдавали часть своих помещений беднякам.
Несмотря на строительный бум, прирост населения превышал скорость строительства, отчего цена на аренду помещений стремительно росла и площадь квартир уменьшалась. Многие привыкшие к комфорту жильцы были вынуждены переселяться в меньшие квартиры. На рубеже XIX и XX веков в Петербурге нарастал жилищный кризис. Дороговизна аренды приводила к чрезмерной переполненности квартир. Из-за этого многие доходные дома превращались в рассадники эпидемий. Стоимость квадратного метра в бедных квартирах для угловых жильцов превышала в два раза стоимость квадратного метра в барских квартирах.
Доходный дом высотой в пять и выше этажей стал основным видом городской застройки в начале XX века. Налоги с доходных домов в Петербурге составляли примерно четверть от квартирного налога во всей Российской империи.
В ранний период объявления о сдаче квартиры приклеивались на ворота или окна дома. К концу XIX века объявления публиковались в газетах, также появились «квартирные бюро» - конторы, помогавшие найти квартиру. Среди горожан среднего достатка при съезде с квартиры было принято «передавать» её родственникам, сослуживцам или знакомым.
Контракт на сдачу квартиры заключался как правило на год, квартплата совершалась ежемесячно. Условия договора во многом зависели от капризов хозяина, например они могли запрещать выпускать домашних животных на лестницу или покидать доходный дом ночью. Некоторые арендодатели внимательно проверяли биографию потенциальных жильцов, чтобы исключить на своей территории пьяниц, нищих, скандалистов и воров.
Оплата осуществлялась в обязательном порядке по истечении срока найма, даже если жильцы покидали жильё раньше истечения срока договора. Досрочное расторжение договора позволялось при обмане описания жилья, умалчивании его очевидных недостатков, наводнении, вторжении, уничтожении имущества (например после пожара), эпидемии, назначении по военным обстоятельствам или так называемого «зазорного соседства», когда на той же лестнице помещение сдавалось под публичные дома.
При заключении договора платился задаток, который возвращался после завершения договора и выезда из квартиры, если условия договора не нарушались. Если жилец злостно нарушал условия договора, был обязан платить неустойки, чаще всего собственными вещами. Арендодатель по закону не мог расторгнуть договор в случае неуплаты аренды жильцом. Чаще всего недобросовестных жильцов арендодатели вначале предупреждали и затем выгоняли из жилища и «арестовывали» их имущество.
Стоимость аренды жилья составляла в среднем около четверти от денежных доходов семьи, примерно столько же они тратили на еду. Стоимость квартир повышалась в центральной части Петербурга и своего пика достигала в Адмиралтейском округе (1123 руб. в год), дорогие квартиры были в Казанской (618 руб.) и Литейных частях (608 руб.), самые дешёвые - Выборгской (172 руб.), Петербургской (212 руб.), Александро-Невской (273 руб.) и Нарвской сторонах (283 руб.).
С 1881 года начали пользоваться телефоном, в 1916 году у каждой шестой семьи был к нему доступ. Телефон в конце XIX века оставался роскошью и его абонентская плата была сопоставима с оплатой квартиры среднего размера.
К началу XX века в Петербурге появились первые кооперативные доходные дома. Большая часть доходных домов строилась на банковские кредиты и закладывалась.
Домовладельцы обязывались вести так называемые домовые книги и немедленно сообщать полиции о всех прибывающих и отбывающих жильцах. Беспаспортных запрещалось принимать. На практике вышеперечисленные требования часто плохо соблюдались. После революции возведение доходных домов прекратилось, а существовавшие дома были переоборудованы под коммунальное жильё.