Заключение предварительного договора при покупке недвижимости

Предварительный договор - это соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном.

Предварительный договор может понадобиться в случаях, когда стороны решили заключить основной договор, но пока не могут согласовать все его условия и/или определить, когда именно смогут заключить его.

Содержание предварительного договора

Включите в предварительный договор его существенные условия, в частности:

• условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи недвижимости. Рекомендуем сразу согласовать и иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости;

• условия основного договора купли-продажи, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен.

Важно закрепить в предварительном договоре условия о том, когда и как будет заключаться основной договор купли-продажи недвижимости. Это поможет вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и процедуру его заключения.

Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора. Если она не установлена, то нужна письменная форма. Нарушение этих правил делает предварительный договор ничтожным. Это значит, что у вас не возникнет никаких прав и обязанностей по этому договору, а все полученное по нему (например, задаток) придется вернуть.

Нотариально удостоверять предварительный договор нужно, если основной договор будет заключен в нотариальной форме. Это касается как случаев, когда нотариальная форма основного договора предписана законом, так и тех, когда стороны сами установили ее своим соглашением, в том числе включив соответствующее условие в предварительный договор.

Регистрировать предварительный договор не нужно, даже если необходимо будет регистрировать основной договор.

К чему обязывает заключение предварительного договора

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Учтите, что такое обязательство существует только в течение срока, который указан в предварительном договоре, а если он не указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если контрагент будет уклоняться от заключения основного договора, вы сможете понудить его к этому через суд при условии, что вы направили предложение заключить договор в пределах вышеуказанного срока. Это можно сделать, даже если контрагент ссылается на то, что не до конца понятны условия основного договора, например цена недвижимости. В этом случае условия будет определять суд. Главное, чтобы было ясно, какой объект недвижимости продается.

Риски и особенности, о которых важно знать

Когда предварительный договор могут признать основным

Существует риск, что суд может переквалифицировать предварительный договор в основной. Это происходит, если в предварительном договоре установлена обязанность покупателя оплатить стоимость недвижимости (или существенную ее часть) до заключения основного договора. В таком случае договор будет рассматриваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Рекомендация: не включайте в предварительный договор обязанность покупателя оплатить недвижимость до заключения основного договора. Допустим только обеспечительный платеж (задаток или аванс).

Вопрос о задатке

В практике нет единого мнения о том, может ли предварительный договор быть обеспечен задатком. Чтобы избежать рисков, рекомендуется оформлять задаток отдельным соглашением или использовать конструкцию аванса.

Невозможность требовать неустойку

Покупатель по предварительному договору не может рассчитывать на получение неустойки, например, за задержку сроков строительства, если объект еще не построен. В предварительном договоре предусматривается лишь срок заключения основного договора

Источники:

Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}

Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}

Готовое решение: К чему обязывает заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}

Готовое решение: Какой порядок признания недействительным предварительного договора купли-продажи (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}