Как жители Уфы заставляют работать свои управляющие компании?
Башкортостан является одним из регионов, в котором проблемы с отоплением стоят особо остро: высокие тарифы, но холодные батареи; полная готовность к отопительному сезону, но частые аварии; общая запущенность тепловых сетей и нехватка работников аварийных служб. Жительница Уфы решила привести в порядок хотя бы свой собственный дом. Что из этого вышло – узнаете в сегодняшнем материале.
С чего всё началось
Этим летом я ходила на курсы по отоплению. У нас есть сообщество ufacity.me, они бесплатно помогают населению в сфере ЖКХ и организовывают бесплатные курсы, где рассказывают про отопление.
Началось с того, что я спустилась в подвал, чтобы изучить наш тепловой узел. До этого я никогда не была в подвале своего дома. Туда никого не впускают, слесарь нас прогоняет, ЖЭУ ключи не предоставляет. Хотя по закону собственники имеют право контролировать деятельность управляющей компании.
Оказалось, что наш подвал нам не принадлежит, общедомовые коммуникации жильцам недоступны. В подвале находятся два нежилых помещения и две квартиры.
Сауна с бассейном
Одно нежилое помещение – хостел, который занимает первый этаж и подвал. В подвале они сделали сауну и бассейн.
Я запросила в управляющей компании техническую документацию на дом. Оказалось, что она вообще отсутствует: техпаспорт они потеряли 5 лет назад. Пришлось самой ходить в БТИ, чтобы узнать, что с нашим домом происходило с момента строительства.
В 2000 году некое акционерное общество купило первый этаж, подвал и заказало перепланировку. По техпаспорту в подвале действительно числятся сауна и бассейн, но на момент строительства в 1990 году никакой сауны и бассейна, конечно, не было. Теперь из-за сауны и бассейна разрушается фундамент дома, у жильцов квартир над этими помещениями повышенная влажность и плесень на стенах.
Жильцы ещё в 2016 году обращались в прокуратуру. В результате из Роспотребнадзора приезжала инспекция, сауну временно закрывали, но потом она снова начала работать. Я обращалась в МЧС Республики Башкортостан, снова была проверка. Сейчас сауна закрыта, но, возможно, через какое-то время снова откроется.
Также выяснилось, что эти нежилые помещения в подвале: сауна и ещё одно пустующее – эти помещения вообще нигде не числились. Управляющая компания в 2017 году, когда переходила на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, просто не передала данные по этим нежилым помещениям.
В результате собственники этих помещений ни за что не платили: ни за отопление, ни за воду. Они использовали наши общедомовые нужды (ОДН), а при расчёте коммунальных услуг за них платила управляющая компания – всё, что употреблено домом сверх норматива, обязана оплачивать управляющая компания.
Также жильцам неправильно делали расчёт по отоплению. Поскольку управляющая компания данные по этим помещениям в БашРТС (Башкирские распределительные тепловые сети) не передавала, то БашРТС неправильно вели расчёт для жилых помещений, а все расходы нежилых помещений ложились на плечи собственников квартир.
Мы доказали, что переплачивали за отопление, и нашему дому вернули 500 тыс. руб за три года. Суда удалось миновать. Многие, кстати, удивились, что такое произошло. Я нашла в онлайн-реестре площади этих нежилых помещений и обратилась в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) Республики Башкортостан. И вопрос решился где-то за месяц. Но пока ты сам без доказательств к ним не обратишься, они сами делать ничего не будут.
Администрация сейчас ведёт проверку по поводу этих подвальных помещений.
Я выяснила, что в собственность эти помещения были получены в 2000 году, тогда же в БТИ была согласована перепланировка. По закону, чтобы сделать какую-то перепланировку и получить в собственность подвал, нужно проводить общее собрание собственников. Но к 2000-му году лишь несколько квартир уже были приватизированы, не все жители успели вступить в право собственности. Тогда все действия с подвальными помещениями, скорее всего, были незаконными.
Квартиры из ниоткуда
Если сравнивать текущий план дома с исходным, то в доме появились 2 новые квартиры. Одна квартира в подвале, в ней вообще нет окон. Её дали женщине, которая проработала в ЖЭУ больше 30 лет, причём она получила эту квартиру через суд.
Но, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, нужно согласие собственника. Подвал – общедомовое имущество, поэтому нужно проводить общее собрание собственников и должно быть стопроцентное согласие всех жильцов, так как идёт уменьшение площадей общедомового имущества.
Никакого собрания не было, мы своё согласие не давали. К тому же все оригиналы протокола общего собрания собственников по закону должны храниться в государственной жилищной инспекции. Я ходила посмотреть, какие там есть протоколы – их всего два, и они не связаны с этой квартирой. Если какие-то другие протоколы и существовали, то, видимо, их подделали. Сейчас жилищная инспекция занимается этим вопросом.
Ещё одна квартира находится на цокольном этаже, что тоже недопустимо. У хозяйки квартиры муж тоже когда-то работал в ЖЭУ. И им без нашего ведома здесь выделили квартиру.
Причём по техническому паспорту оба этих помещения числятся как нежилые. Одно помещение – склад, другое записано как спортзал. И сейчас администрация города выясняет, что происходит, почему Росреестр зарегистрировал помещения как квартиры.
Обычно, когда происходит перевод помещения, нужно получить разрешение не только от собственников (в нашем случае, всех жильцов дома), но и от местных органов власти. Здесь же как-то миновали эту стадию. Получается из ниоткуда появились 2 жилые квартиры в цокольном этаже и в подвале. Хотя в законе прописано, что размещение квартир на цокольных этажах и в подвалах многоквартирных домов запрещено.
Из-за этих квартир заблокирован доступ в подвал. Кирпичной кладкой заделаны все проёмы, заблокированы стояки от наших батарей и вентиляционные каналы. Вход возможен только через квартиру. Слесари не могут заменить вентили – то хозяев дома нет, то они никого не впускают. Невозможно проводить ремонтные работы.
Отсюда вытекает вопрос: за что мы платим управляющей компании? за содержание общедомового имущества? Наше общедомовое имущество вообще недоступно, и они не могут ничего починить.
Этим летом я добилась, чтобы сделали промывку по стоякам, потому что в батареях откладывается накипь, и они плохо прогреваются. В итоге только 15 стояков было доступно, и их смогли промыть. А там, где доступа нет, там ничего сделать не могут.
Люди, которые живут над сауной, жалуются, что у них плохо батареи греют. Получается так, что одна половина дома полностью зависит от владельца сауны. Он все коммуникации нашего дома у себя заблокировал. Если смотреть по фотографиям в интернете, там полностью все коммуникации замурованы в стенах. Обслуживать их физически невозможно.
Портал в подвал
Владелица квартиры в подвале не хотела больше пускать слесарей. И решила самовольно, без каких-либо разрешений, сделать проём в несущей толстой стене.
Пришли люди с перфораторами и раздолбили стену. В этот день я была дома, вызвала полицию, вызвала управляющую компанию. Позвонила в администрацию Октябрьского района, человеку, который до этого приходил на проверку, Мухаматову Айрату Айдаровичу. Он быстро среагировал, в течение 30 минут приехал к нашему дому, увидел всё своими глазами, что у нас тут происходит полный бардак.
Дом вообще мог рухнуть, потому что такие работы нельзя проводить без заключения инженеров. Нужно сначала создать проект, проводить общее собрание собственников. Есть ряд сложных процедур, которые должны проходить через местную администрацию. А эта жительница, судя по всему, договорилась с председателем нашего дома, чтобы он ей помог решить вопрос.
Полиция особо этим не занималась. Участковый сказал, что он не может дождаться ответа от ЖЭУ. Сказал: «Идите в прокуратуру, мы вам ничем помочь не можем». Хотя у меня есть все видеозаписи, и по периметру дома видеокамеры стоят. Я узнала человека, который непосредственно делал этот проём. Но по факту нарушения ничего больше не делается, к ответственности пока никого не привлекли.
В управляющую компанию дали предписание восстановить эту стену. Но они решили её не восстанавливать, оставить этот проём, потому что доступ к коммуникациям нам нужен. Только заказали экспертизу, что это безопасно для дома.
Технически, такой проём возможен. Но я настаиваю на том, чтобы всё это было официально оформлено. Чтобы экспертиза подтвердила, что это безопасно для дома. И в БТИ всё это должно быть зафиксировано, чтобы всё было законно.
Пока мы с одной квартирой разбираемся (суды уже два-три года идут), а доступ к коммуникациям всё равно нужен. Но есть сомнение, что это всё было подстроено. Может быть, скоро там ещё одна квартира появится. Когда сделали проём, там ещё 60 квадратных метров открылось. Возможно, это помещение кто-то снова захочет присвоить.
Диалог с властью
Администрация, как показывает практика, более разговорчива, когда видит, что проблемой заинтересовано большое количество людей. Наши товарищи рекомендовали делать массовые сходы жителей, массовые обращения в администрацию района.
В нашем городе есть большая группа по проблемам с БашРТС, движение «Стоп БашРТС» и сообщество ufacity.me: общество председателей, активных жителей, где мы делимся информацией, помогаем друг другу. Мы пытаемся сейчас решать именно проблемы с отоплением, находим нарушения. Там люди на протяжении уже трёх лет вникают во все дела, связанные с БашРТС. Изучают технические документы, отчёты, ведомости, проектную документацию.
По возвращению подвалов в собственность, в общедомовое имущество, такого пока в нашем городе нет. Мы, как дураки, по-одному ходим со своими проблемами. Но, если нужно будет в прокуратуру обратиться по поводу сауны, чтобы их закрыли, я думаю, жильцы подпишут обращение. Я сама пойду по квартирам, сама попрошу их расписаться.
Про «Стоп БашРТС»
Группа стала активно развиваться осенью прошлого года, когда стали приходить очень большие платежи. Наши бабушки в -30 °C вышли к Белому дому. И после этого действия нашего министра ЖКХ отправили в отставку, сейчас он по каким-то уголовным делам проходит.
Сейчас у нас временно исполняющий обязанности министра ЖКХ стал более внимательно относиться к вопросам отопления. Создали колл-центр, это всё благодаря как раз-таки движению людей, потому что стали массово об этом говорить, писать везде, выражать недовольство, писать обращения.
В инициативную группу «Стоп БашРТС» присоединяются инженеры, теплотехники, пенсионеры с техническим образованием. Мы не можем только сказать: «У нас высокий тариф – давайте нам его понизьте». Никто никогда на это не пойдёт. Нужно понять причину, почему тарифы высокие, почему высокие платежи. Формула расчёта у нас есть.
Первая причина – неправильно указаны площади, те же не выявленные площади нежилых помещений, например. Вторая – плохая работа управляющих компаний, потому что тепло подставляет БашРТС, а то что происходит в доме, за это отвечает управляющая компания.
Управляющие компании, они вечно все банкроты, у них вечно нет денег. Персонал неквалифицированный, нехватка слесарей, нехватка рабочих кадров, низкие зарплаты. Зато настолько хорошие управленцы: у них там целый штат бухгалтеров, юристов, директоров. А по сути через каждые полгода они банкроты – значит плохо управляют. На место одной управляющей компании приходит другая. На самом деле только меняется название, а директора и состав остаются прежними.
На форумах ходили разговоры, что хотят создать единую управляющую компанию. Но что будет там – будут работать те же самые люди, те же самые директора этих УЖХ, которые просто некомпетентны.
Мы не знаем, как изменить эту ситуацию. Наши дома в запустении, они разрушаются, потому что за ними должным образом не следят. А если жители не будут контролировать управляющие компании, такое будет происходить дальше. Техническое оборудование, тепловые узлы должным образом не обслуживаются. Начиная с каждого дома, вплоть до ТЭЦ – всё нужно модернизировать.
В сообществе есть люди, которые очень глубоко разбираются в данном направлении. Вплоть до того, что знают как рассчитать шайбу в тепловом узле. У нас есть формула расчёта, они спрашивали у БашРТС. Хотя нам ответили, что это коммерческая тайна, нас это не остановило. Дошли до Путина, чтобы нам прислали необходимую информацию.
Такое ощущение, что наша власть, они вообще ничего не понимают. Как и что начисляется: они не разбираются в этом. Но мы догадываемся, что это получается какой-то сговор у БашРТС с властями, чтобы обогащаться за счёт населения.
Потому что сейчас, когда мы уже капнули очень глубоко, до всех технических подробностей, мы выявляем ошибки. Например, есть так называемый паспорт узла учёта тепловой энергии. На каждый дом разработан инженерный проект, инженеры там всё подсчитывали. А когда мы получаем документ, спускаемся в подвал и проверяем номера термометров, счётчиков, оказывается, что они не совпадают с проектами. Много таких домов было выявлено.
Это то же самое, как если пойдёте в магазин, например, покупать яблоки. Взвешиваете и видите, что весы неисправны. Вы не будете за них платить. А по факту сейчас нам навязывают эту оплату.
Про отопление
В подвалах многих домов тепловые узлы не соответствуют проектам, и отсюда возникают проблемы. Например, не хватает мощности отопления – половина дома промерзает.
Наши власти в 2008-2009 годах решили вместо центрального отопления в старых домах поставить ИТП (индивидуальный тепловой пункт). То есть в каждом доме поставили оборудование для отопления. Видимо, так наша власть решила отчитаться, что проводит мероприятия по повышению энергоэффективности. На оборудование потратили несколько миллиардов денег, оборудование очень дорогое.
У людей не спрашивали, нужно им это или нет, но у них, например, каждый год холодные батареи, хотя все исправно платят за отопление. Мы взяли техническую документацию на конкретный ИТП и обнаружили, что проект, который был когда-то создан на этот ИТП, не соответствует действительности.
Получается, что кто-то сэкономил, поставил слабое оборудование, которому не хватает мощности, чтобы прогреть 10-этажный дом. До 4 этажа греет, а выше – уже холод стоит. А все жильцы одинаково платят по общедомовому счётчику.
В начале отопительного сезона мы следили за тем, как дома вообще подготавливались к отопительному периоду. Были нарушения: когда отопление дали, у каких-то домов трубу прорвало, значит летом её не проверяли. По городу случаются аварии в домах, люди остаются без тепла, а сварщика по всему городу найти не могут.
Мы свои дома включали в списки дополнительной проверки, чтобы наши дома взяли под контроль. В нашем доме сделали ревизию запорной арматуры, все вентиля поменяли – они были в ужасном состоянии. А это нужно делать: в одном доме на чердаке, где эти вентили находятся, там прорвало, то есть вентиль был в плохом состоянии. Вся стена дома мокрая, затопило людей, затопило квартиры на верхних этажах.
Ещё в нашем доме сделали теплоизоляцию труб отопления. Частично, потому что доступ не во все помещения есть. Я добилась, чтобы сделали промывку по стоякам, но только 15 стояков промыли, потому что к остальным доступа нет.
Разумеется, одно то, что ты в этой группе состоишь, тебе ничего не даст. Но в группе можно посоветоваться, куда писать письма, обращения, как их грамотно составлять. Я лично писала и в жилищную инспекцию, и в МБУ УЖХ (Управление жилищного хозяйства г. Уфы). Только когда обращаешься, жалуешься, тогда что-то начинают делать. По факту, что делают эти управляющие компании – только работу на бумаге и списывают наши деньги за «проделанную» работу.
Если никто из жителей не контролирует деятельность управляющей компании, то вот так и получается. Наши дома были готовы по документам на 100%. Мэр отчитался, что мы готовы к отопительному сезону. А когда дали тепло – у одних авария, у других аварии, часть домов до сих пор сидит без отопления. То есть всё хорошо только по бумагам.
Заключение
Пока мы действуем методами, которые дают наши органы власти, администрация города и государственная жилищная инспекция. Посмотрим, что они сейчас будут делать, они же якобы не знали обо всех этих проблемах. Пока сам человек не обратится, не заявит о своей проблеме, никто знать не будет. У жителей должно быть осознание того, что если ты сам не начнёшь шевелиться, не будешь контролировать управляющую компанию, то управляющая компания будет воровать твои деньги и ничего не будет делать, а дома будут разрушаться.