Кто голосует, как считать, что передавать: пять вопросов об ОСС, на которых спотыкаются даже опытные УО

Требования к оформлению, учёту и передаче документов по ОСС регулярно обновляются, а технические детали процедуры становятся всё сложнее. Управляющие организации нередко теряются, пытаясь найти ответ на свои вопросы. Собрали подборку из пяти актуальных кейсов УО с форума Ассоциации «Р1» – и даём разъяснения.

1️⃣ Как считать общее число голосов на ОСС

Перед проведением голосования необходимо определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит установить требуемый порог для кворума и рассчитать, какое количество решений нужно для принятия каждого вопроса повестки.

Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности (ст. 37 ЖК РФ).
Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность ещё не оформлены, они тоже принимаются в расчёт. Общедолевая же собственность – крыши, лестницы, подвалы и т. д. – при подсчёте не учитываются.

Для того чтобы правильно подвести итоги голосования по вопросам повестки и избежать в будущем оспаривания решений собрания в суде, важно правильно определить количество голосов, принадлежащее каждому собственнику помещений.

👉 Читайте подробнее на форуме Ассоциации «Р1»

2️⃣ Может ли застройщик голосовать, если квартиры в МКД ещё не стоят на учёте?

Минстрой в письме от 23.06.2025 № 36026-ДН/04 рассмотрел вопрос участия застройщика в ОСС, проводимом в новостройке.

Ведомство проанализировало ч. ч. 1, 2 ст. 37, ч. 3 ст. 45, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ и отметило:

• При определении наличия кворума на собрании во введённом в эксплуатацию новом доме, где часть квартир ещё не переданы владельцам, необходимо учитывать площадь всех помещений в МКД.
• Если дом построен на средства застройщика, то до момента оформления актов приёмки-передачи он участвует в ОСС, но только при наличии госрегистрации права на нереализованные помещения.
• При возведении новостройки по договорам долевого участия он не может являться собственником квартир и, соответственно, голосовать на общем собрании.

👉 Подробнее – на форуме Ассоциации «Р1»

3️⃣ Как составить корректное информационное письмо?

Содержание сообщения о собрании должно отвечать требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. В сообщении должны быть:

• Сведения об инициаторе ОСС. Для физического лица: ФИО, адрес помещения, реквизиты правоустанавливающего документа. Для юридического лица: ОГРН, наименование, адрес помещения, реквизиты правоустанавливающего документа.
• Форма проведения ОСС: очная, заочная или очно-заочная.
• Дата и место проведения очного собрания; дата окончания приёма решений и место приёма – для заочного формата. Для очно-заочного указываются оба варианта.
• Повестка дня: все вопросы должны быть перечислены и пронумерованы.
• Порядок ознакомления с материалами: какие документы, где и когда можно посмотреть.

Кроме того, согласно п. 17 Приказа № 266/пр, при проведении собрания без использования системы вместе с протоколом оформляются и размещаются:

а) копия сообщения о проведении общего собрания;
б) документы, подтверждающие вручение или размещение сообщения;
в) списки присутствующих и приглашённых;
г) документы, удостоверяющие полномочия представителей;
д) документы, рассмотренные собранием;
е) письменные решения (бюллетени) собственников и представителей.

Ознакомиться с шаблонами можно в сервисе «ОСС на 100%».

👉 Читайте подробный ответ на форуме Ассоциации «Р1»

4️⃣ Как оформлять передачу протокола по новым правилам, если инициатор – УО?

В случае если инициатором выступает управляющая организация, акт не составляется.

Согласно п. п. 2, 3 Порядка № 266/пр, если собрание прошло не через систему, то в течение пяти календарных дней со дня получения от инициатора всех документов (а при инициативе УО – со дня составления документов) УО, ТСЖ или кооператив обязаны направить их оригиналы в ГЖИ.

Делать это необходимо по акту приёмки-передачи (п. 4 Порядка).

👉 Больше вопросов по теме – на форуме Ассоциации «Р1»

5️⃣ Учитывать ли решения без СНИЛС и как их размещать в системе?

П. 17 Приказа № 266/пр устанавливает обязанность размещать в системе СНИЛС физического лица при оформлении документов ОСС, проведённого без использования системы.

Если ОСС проходит в очной, заочной или очно-заочной форме, отсутствие СНИЛС не аннулирует решение собственника. Такие решения учитываются при подсчёте голосов, но в ГИС не размещаются ввиду отсутствия технической возможности.

Если же ОСС проходит в форме онлайн-голосования, решения без СНИЛС не учитываются.

👉 Подробнее читайте на форуме Ассоциации «Р1»

🩷 Члены Ассоциации «Р1» всегда могут получить разъяснения по сложным вопросам напрямую от юристов. Станьте частью объединения