Кворум ТСЖ: как не ошибиться с подсчётом голосов и правомочностью решений
В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ, ТСН или ЖСК, вопросы управления решаются не только на общих собраниях собственников, но и на собраниях членов объединения. Разобраться, какое собрание правомочно, как считается кворум и когда нужно согласие всех — поможет Член Экспертного совета, глава Департамента развития ТСЖ (ТСН), ЖСК Ассоциации «Р1» Светлана Межирицкая.
Особенности кворума собраний ТСЖ
Несмотря на схожесть общих собраний собственников с общими собраниями членов товарищества или кооператива — это абсолютно разные органы управления МКД, имеющие разные полномочия, отличия в порядке проведения, в порядке установления кворумов и определения правомочности для принятия тех или иных решений.
На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС. Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:
- ст. ст. 44–46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
- ст. ст. 145–146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
- ст. ст. 116–117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.
Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, но в них участвуют только члены товарищества, т. е. собственники, написавшие письменное заявление о вступлении в члены ТСЖ(ТСН). Членом ТСЖ(ТСН) не могут являться несовершеннолетние дети (определение Конституционного суда РФ от 22.01.2014 № 17-О). Членство в ТСЖ не переходит автоматически к новому собственнику при продаже квартиры. Круг вопросов этого собрания определяется статьями 145–146 ЖК РФ.
В ЖСК вступают только с 16 лет по решению общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 26 ГК РФ).
В ОСС принимают участие все собственники помещений в МКД и дольщики, независимо от возраста.
В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с ЖСК, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Но инициировать ОСЧ могут и другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе.
Когда собрание может влиять на управление домом
При подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех собственников, в ЖСК голосуют по количеству людей (1 человек от квартиры).
В связи с этим, в ТСЖ (ТСН) проще принять решения по вопросам, связанным с утверждением тарифов, выборами правления и другим вопросам, отнесённым с компетенцией ОСЧ.
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной – этот порядок относится и к ОСЧ.
Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ ЖСК считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).
Решение на ОСЧ считается принятым, если:
- «ЗА» отдано не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ по вопросам, изложенным в п. п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а по остальным вопросам – большинство от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
- «ЗА» проголосовали более половины от присутствовавших на собрании членов ЖСК, кроме вопросов, внесённых в Устав кооператива, по которым должны положительно проголосовать более ¾ от числа присутствовавших на собрании членов ЖК (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).
Проведение ОСС и ОСЧ — это сложный, но крайне важный процесс. Нарушения в процедуре, в компетенции собрания (вопросы, отнесённые к ОСС или к ОСЧ), в части сбора кворума и надлежащего уведомления, становятся главными причинами для оспаривания решений в суде.
Новые правила, вступившие в силу с сентября 2025 году, направлены на цифровизацию процесса и повышение его прозрачности. Знание этих норм и добросовестное их соблюдение позволят собственникам эффективно управлять своим домом, а управляющим организациям – избежать судебных споров.
👉🏼 Обсуждаем в телеграм-канале Ассоциации «Р1»