Вернули своё: как ТСЖ добилось возврата помещений, оформленных на УО от застройщика

Во многих многоквартирных домах существует схожая проблема: объекты, необходимые для обслуживания дома, находятся в собственности застройщика или связанной с ним управляющей организации. Например, это могут быть консьержные, технические помещения, части подвалов и иные элементы, без которых невозможно нормальное функционирование дома.

Как правило, жители МКД не задумываются о статусе таких помещений, пока не возникает вопрос доступа к ним или использования связанного с ними дохода. В этот момент выясняется, что помещения оформлены не на собственников, а на иное лицо. Тогда и возникает вопрос об их возврате в состав общего имущества.

Разбираем на практике и делимся кейсом члена Ассоциации «Р1», которому удалось это сделать.

Проблема с оформлением помещений

ТСЖ «Ольховая-9» обратилось в суд с требованием признать отсутствующим право собственности управляющей организации на некоторые объекты, расположенные в МКД. Речь шла о нежилых помещениях, которые фактически используются для обслуживания многоквартирного дома.

Суд пришёл к выводу, что такие объекты используются для обслуживания нескольких помещений в доме. Экспертиза также показала, что они относятся к общему имуществу и не имеют самостоятельного назначения вне МКД.

Первоначально суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на ненадлежащий способ защиты и пропуск срока исковой давности. При этом, статус помещений как общего имущества не оспаривался.

Несмотря на отказ, ТСЖ обжаловало решение. Апелляционная инстанция пересмотрела дело № А41-63109/25 и пришла к противоположным выводам.

К каким выводам пришёл суд?

Суд установил, что спорные объекты являются помещениями консьержа и по своему назначению обслуживают многоквартирный дом, а значит относятся к общему имуществу собственников. При этом, такие помещения не могут рассматриваться как самостоятельные и не подлежат оформлению в индивидуальную собственность.

Отдельно суд указал, что сделки по передаче этих помещений в рамках долевого строительства не соответствуют закону и не могут являться основанием для регистрации права собственности.

Такая практика характерна не для одного дома. В последние годы застройщики всё чаще выводят отдельные элементы и помещения общего имущества в самостоятельные объекты и закрепляют их за своими аффилированными структурами. В дальнейшем это может касаться не только помещений, но и земельных участков, парковок и другой инфраструктуры. Ниже – пример такой ситуации на уровне проекта застройки.

Статус помещений

На этапе ввода дома в эксплуатацию собственники, как правило, не анализируют состав общего имущества и не проверяют, что именно поставлено на кадастровый учёт. Управление часто передаётся управляющей организации от застройщика, что снижает возможность своевременного ознакомления собственников с составом общего имущества и вероятность оспаривания таких решений.

При попытке вернуть имущество допускаются типовые ошибки: выбирается неверный способ защиты, не учитываются сроки исковой давности, отсутствует доказательная база по функциональному назначению помещений.

При этом, апелляционная инстанция прямо указала, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от регистрации.

Смена стратегии

Практика показывает: вернуть общее имущество возможно, но только при правильной подготовке и юридической квалификации требований.

Что необходимо сделать:

• проверить сведения ЕГРН по помещениям и земельным участкам
• сопоставить их с проектной документацией и фактическим использованием
• установить, обслуживает ли объект более одного помещения в доме
• оценить риски правоприменительной практики

Ключевым фактором в данном кейсе стало не только доказательство статуса помещений, но и корректно избранная тактика в суде, что и принесло свои положительные результаты в апелляционной инстанции.

Итог: возврат помещений

В результате апелляционный суд отменил решение первой инстанции и признал отсутствие права собственности у управляющей организации на спорные помещения. Фактически это означает подтверждение того, что данные объекты относятся к общему имуществу собственников и не могут находиться в индивидуальной собственности третьих лиц.

Кейс ТСЖ «Ольховая-9» показывает сразу две важные вещи. С одной стороны, значительная часть помещений, оформленных на застройщика или управляющую организацию, действительно может относиться к общему имуществу. С другой – исход спора зависит не столько от факта нарушения, сколько от настойчивости собственников и правильно выбранного способа защиты.

👉🏼 Обсуждаем в МАХ и телеграм-канале Ассоциации «Р1»