Поехали! (из Асбеста в Екатеринбург)
«Где родился, там и пригодился» - не всегда истина.
Вот и для моих, теперь уже друзей, настала пора паковать чемоданы, но не потому, что не пригодились, а потому, что перспективы.
ЗАДАЧА
- двухкомнатная квартира 45 кв.м. в Хрущёвке в центре Асбеста, доставшаяся по наследству, и большое желание жить в гуще событий столицы Урала.
- жена работает в Асбесте, муж ежедневно по 160 км. мотается на машине в/из Екатеринбурга (за большим рублём), ребёнок «отбывает срок» в детсаду во дворе дома.
- есть небольшая заначка на вкладе в размере 520 т.₽, а это значит, что квартира, которую можем себе позволить, должна стоить в районе 4,175 млн.₽.
однокомнатную квартиру с большой кухней-гостиной, желательно ближе к метро, с приличной школой в пешей доступности (так как деть последний год ходит в детский сад).
Действие первое.
Сделали фотографии, скопировали описание у похожей квартиры из другого города, выставили квартиру на Авито на продажу.
Конец осени. Ждём покупателей.
За три месяца четыре звонка, два показа.
Позвонили в агентство недвижимости, проконсультировались по цене. Говорят, дорого выставили, надо снижать цену. Риэлтор предложил свои услуги.
Решили, что теперь уже им дорого. Продолжили «Я сам!»
За следующие два месяца снова четыре звонка и один показ. А на дворе уже весна и не мешало бы определяться.
Действие второе.
Каким-то чудом общий знакомый дал мой номер телефона, предложил посоветоваться со мной (благо, за «поговорить» денег не беру, но и скидок не даю. Если работаю, то работаю!)
Скинули они мне ссылку на объявление. Ну что сказать?
Цена 1,2 млн.₽. вполне адекватная для квартиры Асбеста в состоянии «бабушатник»: крашеный деревянный пол, обои флизелиновые под покраску, побеленный потолок, в ванной кафель 15х15 см. Аккуратненько всё.
Для полноты картины не хватало ковра на стене, вязанных крючком салфеток и подушек, составленных "лодочкой" на кровати :))) Классика.
Сколь, спрашиваю, на торг закладываете? Оказалось, в аккурат мою комиссию.
Выясняю что хотят взамен этих «хором». (Опять же классика жанра: "квартиру с видом на Кремль и чтоб ещё и доплатили"). "Приземляю" аппетиты.
· Подаем документы на одобрение ипотеки (срок действия одобрения действует 90 дней). В связи с тем,что время с определением района заселения завязано с поступлением в школу ребенка, то в первую очередь смотрим, на какую сумму для покупки квартиры мы можем рассчитывать.
Закидываем доки дистанционно через мой личный брокерский кабинет. Просим у банков денег по максимуму. Смотрим, что предлагают по суммам и процентным ставкам. Определяемся.
· Подбираем квартиру. Вариант сэкономить на покупке новостройки нам не подходит. Нужна сданная квартира и развитая инфраструктура поблизости, чтоб не ждать, когда нам к институту сына школу построят.
Смотрим одно- или двухкомнатные квартиры с возможностью увеличить кухню за счет сноса стены и объединения с комнатой.
· Параллельно ведём продажу квартиры в Асбесте. Нам не хватает на первоначальный взнос, да и размер кредита хочется меньше. Ну и, возможно, заложить расходы на ремонт.
(Закон Мёрфи никто не отменял: если что-нибудь может пойти не так, оно пойдёт не так.)
- Подали анкету и сканы документов в три банка сразу: зелёный, красный (с одной буквой) и синий (название из трёх букв. Приличных букв!) Для своих клиентов я одобряю ипотеку БЕСПЛАТНО с единственным визитом в банк в день сделки!
Закинули доки мужа, так как доход больше чем у жены, и… нам отказали!!!
По молодости наш герой имел опыт общения с микрозаймами, и те подложили ему свинью в его сознательной жизни.
Кстати, узнать в каком Бюро кредитных историй находится ваша можно бесплатно на сайте Госуслуг.
Второй «заход» за ипотекой (никогда не ругайтесь с родными!). Ситуацию спасла мама нашего героя, которая была достаточно молода, чтобы взять кредит на 30 лет, в добавок, была зарплатником как раз в нашем синем банке, который и предложил самую низкую ставку (с учетом -0,4% от базовой ставки, -0,3% за электронную регистрацию и безопасные расчёты, -1% страхование жизни и недвижимости) 10,9% годовых на приобретение вторички, да и предложенная сумма 4.875.000 ₽ нас устроила. Нам столько и не надо.
Мы, как и многие, смотрели варианты квартир «чем дешевле, тем лучше».
- О, как мы искали именно эту квартиру! Об этом можно писать отдельно пост (и когда-нибудь я сделаю это). Если бы наши возможности совпадали с желаниями, но…
Как это было:
Я кидаю список квартир по выборке. Мне кидают ссылки на объявления. Вижу, что в лимите одобренной суммы, но, ребята, чем дороже объект, тем выше его ПВ=15% от суммы кредита. Математика. Голову включаем!
- Я им кидаю перечень вариантов, они мне свой. Я им снова… пинг-понг таблицами со ссылками.
- Определились с квартирами, которые им по фото и описанию понравились.
- Сел прозванивать, общаться с продавцами и их представителями, чтобы отсеять «неадеквашек», которые хотят "попродавать", а не продать, бабушек, которым больше скучно и душа общения-движухи просит и откровенно мутные варианты. Уменьшил список до вариантов, которые стоят того, чтобы их "посмотреть ногами".
- Снова прозвонил оставшихся избранных, составил график на два дня показа, чтобы всех устраивало время и накладок не было.
- Проехали всех, кто выходил на связь. На одном адресе, где продавал собственник сам, нам не открыли и телефон не отвечал (и такое бывает). Определили 4 квартиры, которые понравились.
- Запросил данные паспортов собственников, выписки из ЕГРН (раньше я мог этого не делать, а заказывать сам, но с 1 марта вступили в силу новые правила и никто кроме собственников квартир не может получить полную ЕГРН с указанием данных собственников).
Кстати, бесплатно выписки из ЕГРН собственники могут получать через сервис Госуслуг. Процесс получения выписки из ЕГРН я описал ЗДЕСЬ.
- В итоге получили квартиры:
1. Улица Культуры, р-н Уралмаш, получена по Договору передачи квартиры (есть риск возникновения из ниоткуда лиц, права которых не были учтены в момент приватизации. Вероятнее всего, что судиться они будут с тем, кто скрыл от них факт продажи квартиры и требовать от него денежных выплат, а могут «упереться» и претендовать на долю в «своей» квартире и койке в углу);
2. Улица Таганская, р-н Эльмаш, купленная хозяйкой по Договору купли-продажи. Всё красиво, если бы не «простыня» из исполнительных производств о взыскании долгов на сайте ФССП. Обязательно проверяйте продавца на вероятность банкротства, а если он является учредителем ООО или ОАО, то и эти компании не лишним будет проверить, так как при банкротстве компании есть шанс, что учредитель может быть объявлен банкротом и сделка будет аннулирована (квартиру изымут за долги, деньги за неё горе-продавец уже прокутил).
4. Улица Победы, р-н Уралмаш, как и у нас, им квартира досталась по наследству. Два собственника. Одна за другую, сёстры, действует по Доверенности (одна уже давно живет в Новосибирске).
Действие и подлинность доверенности можно (и нужно) проверить ЗДЕСЬ. На ней и остановились.
НО! Пока шли переговоры, сидя вечером с друзьями в кафешке в группе для агентов «ВНЕ РЕКЛАМЫ» я наткнулся на пост о том, что готовится в рекламу объект: 2-комнатная угловая хрущевка на 2м этаже. ИНТЕРЕСНО?!!!
Связываюсь с агентом продавца, выясняю, улица Уральская, р-н Пионерский, брали по Договору купли-продажи. Ипотечный «хвост» 1,8 млн.₽. в зелёном банке.
Перекредитоваться из банка в банк проблемы нет. В двух словах: получить отчет независимого оценщика*, одобрить покупаемый объект, оформить страхование**, заключить кредитный договор, переоформить залог, получить выписку на своё имя с обременением банка, отметить это дело!
Заметили звёздочки?
* у нас накоплений 520 т.₽, а после несложных расчётов, понимаете, что с такой суммой мы можем себе позволить квартиру не дороже 3,46 млн.₽
Вот незадача! Покупаемая квартира даже после торга на понижение с учётом -50 т.₽, стоила 3.749.000 ₽
Но, мы ж не первый год в профессии. Порешали.
Продавец получил сколько хотел, да и у покупателя ни один мускул не напрягся.
** страховую компанию в первый год банки обычно «рекомендуют» свою и цены на страховку порой удивляют не в лучшую сторону. Тут спорить бесполезно, НО, уже начиная со второго года, вы вольны выбирать любую иную лицензированную страховую компанию, коих куча. В этой куче страховых помогу разобраться, не стесняйтесь спросить. За оформление полисов денег не беру (со мной рассчитается сервис подбора).
Посмотрите, что купили (листайте картинки):
ОДНО ИЗ ЗАДАНИЙ ВЫПОЛНЕНО, а что там с квартирой в Асбесте?
ПРОДАЛИ. Ещё и с условием, что ребята жили в квартире как арендаторы 2 месяца (сделали скидку на эту сумму), за время которых в купленной квартире сделали ремонт своими руками. МОЛОДЦЫ!
И, конечно, внесли сумму, солидно сократив срок Ипотеки и размер переплаты.
«Что лучше, сократить срок или размер платежей при досрочных/бОльших, чем по графику платежах?» - спросите вы. Я вам скажу! Звоните, пишите, и я вам отвечу.
КАК МЫ ПРОДАВАЛИ КВАРТИРУ В АСБЕСТЕ.
- Квартира:
- что не нужно, выбросить. Что можно прикрутить, приклеить, прибить, покрасить, то прикрутили, приклеили, прибили, покрасили, помыли.
- сделали качественные фотографии (никаких магнитиков, иконок, личных фотографий, полотенец, трусов, носков, тюбиков с кремами, пеной…), как в интерьерных журналах.
- выяснили, что одному из интересантов квартира показалась тёмной и реально, что ребята в сумеречное время даже свет на показах не включали, а люди стеснялись сами проявить инициативу.
Показы по возможности в светлое время суток. Везде свет. Предварительно проветриваем квартиру, чтоб никаких запахов не было. КАТЕГОРИЧЕСКИ забываем о курении в квартире! Перед приходом покупателей варим кофе, греем булки с корицей в духовке/микроволновке.
- встречаем у подъезда, до этого самостоятельно пройдя путём покупателя. Если в подъезде мусор, не горит лампочка, идём метём и вкручиваем. Кому продать квартиру надо-то?!
- обязательно после показа через день-два звоним, узнаем о решении и не стесняемся ИНТЕРЕСОВАТЬСЯ: «Почему выбор пал не на нас?» Устраняем озвученные недочёты!
- Наш покупатель.
Ну как покупатель?.. Хитрож…экономный человек.
С неодобренной ипотекой (благо, зарплатник Сбера). Одобрил я его за день.
Без риэлтора. Пришлось Договор купли-продажи и план сделки мне готовить (обычно этим занимается риэлтор покупателя) и консультировать человека на каждом шагу по всем вопросам. Хотя, с его слов на показе, «в интернете его не забанили. Там ж всё есть.» )))
В настоящее время в обеих квартирах живут новые жильцы.
ЗАДАЧА РЕШЕНА ПОЛНОСТЬЮ!
Счастливы все: Я, Продавцы, Покупатели и тот, кто меня посоветовал. Я благодарю за рекомендации не на словах (чеки иногда публикую в историях).
По всем вопросам, связанным с недвижимостью, обращайтесь в ЛС @realtorLapin
Не забудьте подписаться на мою группу, там я публикую полезную информацию по делу
Ваш #риэлторЛапин