Современное право. Глава 10

Глава 10. Земельное право

Большинство правовых систем проводят различие между землёй и другими видами имущества. Землю называют недвижимым имуществом в отличие от движимого имущества (например, мебели и транспортных средств). В этой главе понятие “земля” будет относится не только к участку земли, но и к любым зданиям на нем.

Во всём мире люди рассматривают землю как самый важный вид имущества. Фермеру, который ведёт натуральное хозяйство, нужно гарантированное право на землю, чтобы прокормить свою семью. Городской житель нуждается в укрытии от холода, жары и воровства. Многие люди всю жизнь выплачивают рассрочку за дом или квартиру, чтобы на пенсии стать владельцами жилья и передать его своим детям.

Конечно, наиболее ценной является коммерческая недвижимость: магазины, фабрики, офисные здания, отели. В 1993 году всего один квадратный метр коммерческой недвижимости в Гонконге оценивался примерно в 20 долларов США [видимо, в оригинале опечатка и речь идёт о 20 тыс. долларов США]. Недвижимость – это не просто место для жилья или работы, а товар, который можно продать, сдать в аренду или использовать в качестве залога, чтобы занять деньги для покупки акций или других участков земли.

Сложности

Неудивительно, что законы, регулирующие столь ценный вид имущества, как правило, очень сложны и имеют долгую историю. При передаче земли как старые, так и новые владельцы хотят чётко понимать, что именно передаётся. Находится ли дом, на который вы хотите потратить все свои сбережения, в хорошем состоянии? Имеете ли вы право пользоваться небольшим участком позади дома? Если забор между вашим и соседним домами рухнет, кто будет нести за это ответственность? Есть ли планы построить новую дорогу прямо по соседству, и знал ли продавец об этих планах? Можете ли вы вообще быть уверены, что продавец является настоящим собственником земли и имеет право продать её вам? Лицо, арендующее землю (арендатор), тоже хочет точно знать свои права и обязанности, особенно если планирует жить на этой земле долгое время или хочет иметь право передать право аренды другому лицу. Как долго он может пользоваться недвижимым имуществом? Может ли владелец увеличить арендную плату или заставить его уйти? Кто должен платить за ремонт – владелец или арендатор?

Некоторые системы земельного права не только сложные, но и довольно старые, поэтому включают процедуры и формулировки, которые кажутся загадочными для неюристов. Отчасти это объясняется тем, что власти неохотно меняют законы о земле: изменения требуют пересмотра очень детализированных законов, и землевладельцев могут встревожить новые правила, касающиеся их самого ценного имущества. Претерпев меньше политических изменений, чем большинство стран, Англия всё еще использует многие земельные законы, принятые сотни лет назад. Некоторые землевладельцы могут представить письменные отчёты, которые показывают, как их земля переходила через десятки владельцев на протяжении многих лет путем подарков или продаж (хотя, чтобы доказать титул – т.е. то, что он является законным собственником, – землевладельцу достаточно продемонстрировать, что он или предыдущие собственники владели землей на законных основаниях в течение определённого количества лет). Даже во Франции и Соединённых Штатах, где политические революции привели к пересмотру всей правовой системы, некоторые люди могут доказать права на землю, которые возникли у их предков задолго до революции.

Недвижимость в английском праве

В 1925 г. в Англии приняли несколько законов с целью упростить систему владения и передачи земли. Эти законы признавали два вида собственности на недвижимое имущество (estate): (i) “безусловное неограниченное право владения” (fee simple absolute in possession) и (ii) ”срочное неограниченное право владения" (term of years absolute). Первое означает, что человек владеет землей на протяжении всей своей жизни, если только не продаст или не подарит её кому-то другому. В итоге эта земля перейдет к его наследникам (людям, имеющим право на имущество кого-либо после его смерти: см. предыдущую главу). Второе означает право владеть землей в течение определённого фиксированного периода, по истечении которого земля возвращается обладателю безусловного неограниченного права владения.

Мы часто называем первое правом собственности (freehold), а второе – долгосрочной арендой (leasehold). Вся земля в конечном счете принадлежит собственнику, но иногда её использует собственник, а иногда долгосрочный арендатор. В Англии большинство людей, живущих в домах, являются собственниками, а люди, живущие в квартирах, обычно имеют право долгосрочной аренды. Когда люди приобретают квартиру, то хотят получить как можно более длительный срок аренды – например, 99 лет. Часто долгосрочный арендатор может продать право аренды кому-то другому, но, конечно, только на оставшийся срок аренды. До окончания срока аренды он имеет исключительное право владеть недвижимостью: даже собственник не имеет права заходить туда без разрешения арендатора. Однако договор, который долгосрочный арендатор подписал с собственником, требует от него выполнения определённых обязательств, таких как уплата арендной платы и поддержание имущества в хорошем состоянии. Обязанности, которые долгосрочный арендатор и собственник имеют по отношению друг к другу, могут быть очень сложными. Например, они должны решить, кто будет платить, если потребуется провести дорогостоящий ремонт. Даже аренда на 99 лет может быть прекращена, если долгосрочный арендатор нарушит какое-то важное соглашение (например, не внесёт вовремя арендную плату).

Представляется вероятным, что система долгосрочной аренды для владения квартирой будет изменена в ближайшем будущем. В других странах, унаследовавших английскую правовую систему, владельцы квартир обычно владеют общим имуществом – долей в праве собственности на землю, на которой стоит весь многоквартирный дом. Эта система аналогична способу владения квартирами в странах с континентальным правом и позволяет владельцу продать квартиру, не беспокоясь о том, что срок аренды слишком короткий.

Ограниченные права на недвижимость

Помимо этих двух видов собственности на недвижимое имущество, английское законодательство с 1925 г. признает четыре ограниченных права на недвижимость, принадлежащую кому-либо другому. Первое право – это сервитут, например, в виде права соседа использовать пешеходную дорожку на вашем участке или вашей обязанности не допускать, чтобы ваши здания или деревья загораживали соседу свет. Второе право – это арендная плата, т.е. чьё-то право периодически взимать с землевладельца определённую сумму денег. Третье – это ипотека, т.е. право на недвижимое имущество, предоставляемая в качестве гарантии тому, кто одолжил деньги землевладельцу. Если деньги возвращены, право заканчивается. Но если землевладелец не погасит свой долг к определённому сроку, заимодавец (и залогодержатель) имеет право забрать имущество у заёмщика (и залогодателя). Ипотека очень важна в земельном праве, потому что большинству людей при покупке первого дома или квартиры приходится занимать много денег у залогодержателя (например, банка или строительной компании). Наконец, последнее ограниченное право – это право на вход. Примером такого права является право собственника посетить недвижимое имущество арендатора, если тот не вносит арендную плату.

Передача земли

Тот, кто покупает землю, должен точно знать, какие права и обязанности связаны с землей. Хотя можно заключить сделку с продавцом напрямую, большинство людей нанимают юриста для осуществления сложного процесса передачи земли. Даже после упрощений 1925 г., которые свели всё к двум видам собственности и четырем видам ограниченных прав на землю, существует много видов “справедливых” интересов (см. предыдущую главу), о которых покупателю и продавцу необходимо знать. Например, даже если недвижимость, которую вы хотите купить, зарегистрирована лишь на одного человека, вы должны убедиться, что супруг бывшего собственника не имеет права продолжать проживать там после продажи!

Раньше при исследовании прав, связанных с землей, юристы изучали документы о праве собственности, фиксирующие передачу имущества на протяжении многих лет. В Великобритании сейчас есть земельный реестр, который облегчает проверку права собственности, поскольку этот централизованный реестр содержит информацию о недвижимости, её владельцах и правах третьих лиц. Однако ещё не вся земля в Великобритании внесена в реестр, и есть некоторые земельные права, которые не обязательно регистрировать там. Даже если земля была зарегистрирована, юристу надо проверить многие другие вещи, например, возможные планы местного совета по строительству шумных дорог рядом с домом. Любые ошибки, которые он допустит, могут стоить покупателю больших денег. Передача прав на землю – одна из областей, в которых клиенты часто предъявляют иски юристам.

Краткосрочное владение

Другая важная область земельного права касается владения недвижимостью на более короткие сроки и на менее безопасных условиях, чем право собственности и долгосрочная аренда, например, когда человек, живущий в доме, платит деньги арендодателю каждую неделю в обмен на пользование помещением. Арендодатель – это обычно собственник или долгосрочный арендатор, а иногда он сам платит арендную плату кому-то другому. Иногда непросто понять, является ли это долгосрочной или краткосрочной арендой.

Как правило, краткосрочный арендатор не обладает такой степенью безопасности, как долгосрочный арендатор. Скажем, если он не вносит арендную плату, арендодатель может вернуть недвижимость легче и быстрее, чем в случае долгосрочной аренды. Однако во многих правовых системах существуют законы, защищающие таких пользователей. В Великобритании, например, Закон о домовладельцах и арендаторах (Landlord and Tenant Act) требует, чтобы арендодатели, желающие вернуть своё недвижимое имущество, предупреждали арендаторов за определенный период времени или давали арендаторам разумный период времени для погашения долгов по арендной плате. В соответствии с Законом о жилье (Housing Act) 1988 г. существуют суды по аренде, которые иногда могут снизить арендную плату, если посчитают её слишком высокой. Существуют также специальные законы, касающиеся арендаторов, которые пользуются землёй для ведения бизнеса. Но обычно те, кто арендует землю для проживания, лучше защищены законом.

Частная и общественная земля

Помимо законов, регулирующих отношения между арендаторами и арендодателями или между покупателями и продавцами, существует большое количество законов, регулирующих порядок использование недвижимости. Есть старая поговорка “Дом англичанина – это его крепость”. Она означает, что независимо от того, как много законов контролируют нашу жизнь в обществе, мы вольны жить на нашей частной земле и использовать её по своему усмотрению. Однако в Англии, как и в любой стране мира, такая свобода ограничена. Если мы создаем слишком много шума или загрязняем воздух, мы можем столкнуться с иском о причинении вреда от соседей (см. главу 8). Если мы хотим что-то построить или расширить существующее здание, нам может потребоваться разрешение на строительство от местных властей. Известны даже случаи, когда местный совет заставлял кого-то снести новое здание или пристройку, поскольку они не соответствовали правилам, касающимся размеров, высоты, дизайна или строительных материалов. При покупке дома покупатель должен быть особенно внимателен к тому, чтобы на земле не было построек, созданных без разрешения.

В большинстве стран действуют правила использования земли в коммерческих целях. В Англии, например, частный дом нельзя превратить в магазин без разрешения, и местные власти выдадут его только в том случае, если сочтут, что в районе нужен такой магазин и что бизнес не будет беспокоить соседей. В Японии каждый район разделен на зоны: некоторые предназначены только для жилого строительства, некоторые - только для промышленности, некоторые - для определённых видов бизнеса, образовательных учреждений или лёгкой промышленности.

Существует также обширная область законодательства, касающаяся земель, находящихся в государственной собственности, например, автомобильных дорог, тротуаров и парков. Владельцем такой земли может быть государство или орган местного самоуправления. Во многих случаях земельные законы, применимые к частным лицам, также применимы в сделках, связанных с государственной землей; однако существует ещё и большой свод национального и местного законодательства, регулирующего использование такой земли. Например, городской совет может выделить участок городской земли под место для парковки. Тогда он выпустит правила по поводу того, как долго вы можете там парковаться и сколько это стоит. Многие правительства объявляют некоторые красивые природные районы национальными парками. Иногда земля принадлежит государству, а иногда она продолжает находиться в частной собственности, но жильцы должны соблюдать строгие правила использования земли. Многие старые дома, парки, пешеходные дорожки и прибрежные районы в Великобритании принадлежат Национальному фонду и Национальному фонду Шотландии – крупным благотворительным организациям (см. предыдущую главу).

Упражнения

Понимание

1. Почему земельное право часто является старым и сложным?

2. Какие из утверждений являются истинными?

а) У одного и того же участка земли может быть как собственник, так и долгосрочный арендатор

б) Большинство жителей квартир в Англии имеют на них право долгосрочной аренды, а не право собственности

в) Долгосрочный арендатор не может продать своё право аренды никому, кроме собственника

3. В какой ситуации банк может забрать в собственность чей-либо домо?

4. Назовите два закона в Великобритании, которые помогают защитить арендаторов.

5. Что такое разрешение на строительство?

Обсуждение

“Арендодатели должны иметь такую же свободу в установлении арендной платы, как владельцы магазинов в установлении цен”.

Напишите абзац, содержащий два аргумента за и два против этого утверждения. Затем обсудите свой ответ с другими студентами.

Полный текст книги — https://www.tvoiprava.info/articles/lawtodayrus