ЗАКОНЫ В ПОМОЩЬ ПОМЕЩИКУ

В.И. Петров. Семинар на Урале. 03.08.2025 г.

Настоящая брошюра – это расшифровка записи семинара В.И. Петрова на Урале в августе 2025 года по правовым вопросам поселений Родовых поместий. Эта беседа содержит лишь то самое главное, что можно было изложить за 1 час встречи посредством устных ответов на поставленные участниками семинара вопросы. Чтобы не потерять доходчивость устной речи, при вёрстке текста сделаны лишь самые минимальные дополнения для лучшей передачи главных мыслей и поставлены лишь самые необходимые ссылки на законодательство. Более полное изложение затрагиваемых здесь вопросов можно найти в книге "Счастливая земля", заказав её электронную версию по состоянию на конец 2025 года, а также через консультацию по конкретному вопросу.

Содержание

Вопрос по общему участку в ПРП: как его оформить?

Вопрос по узаконению поместий: какие сейчас есть варианты?

Насколько капитальная или некапитальная должна быть постройка?

Как применять закон о КФХ к разным видам разрешённого использования участков?

Как оформляться по закону о КФХ и не платить страховые взносы 53 тыс. руб.?

Как регистрировать дом, если он не вписывается в 0,25 % от площади участка?

Как склонить администрацию сделать на зону угодий градрегламент?

Как договариваться с администрацией о переводе в зону садоводства?

Как включать территорию садоводства в границы населённого пункта?

Как быть, если дают землю только в аренду?

Как изменилась политика государства по использованию с/х земли?

Как избежать включения нашей земли в перечень угодий?

Ключевые мысли

Закон для собраний без юрлица. Право имеет разные уровни и вечевые тоже. Новые нормы ГК об общем имуществе: касаются поселений РП или нет? Вместо долевой собственности возможен агентский договор. Открытие КФХ теперь бесплатно. При налоговом режиме НПД (самозанятость) страховые взносы не начисляют. Жилой дом регистрируют на любых угодьях, но есть 18 регионов, где это не применяется. Если дом больше 0,25 % его регистрируют хозпостройкой. Наш ВРИ – код 1.0. В зоне угодий будет градрегламент. ПЗЗ и генплан. Для перевода в зону садоводства ППТ не гарантия. Два слова о КРТ. Требования для включения в населённый пункт. Аренда на полевых ЛПХ: кто кого быстрей обскачет. Администрация не даёт строиться: что делать? Капитальная и некапитальная постройка. Некапиталку с 1 марта разрешат на любой земле. Алгоритм узаконения: начинать с КФХ, двигаться в садоводство и смотреть, нельзя ли стать населённым пунктом. Сносы на юге. Ужесточение ответственности за неиспользование земли. Старые карты землеустройства. Подготовка Минсельхозом перечня угодий и вывод участка из него.

Россия, 2025 г.

— У нас вопрос по общему участку в ПРП. Как его оформить?

(Поселение Радосвет, Свердловская область).

— Надо сначала понять, как сделать правильно, чтобы максимально всем было хорошо. На мой взгляд, общая земля должна находиться в общей собственности. Тогда люди понимают, что она является именно общей и служит всем. Тогда легче установить и придерживаться вашего замысла, то есть утвердить её предназначение.

Чуть-чуть отвлечёмся. У вас там надо ещё посмотреть разрешённое использование, чтобы оно тоже соответствовало предназначению. Я вам когда-то тогда советовал подтягивать ваши полевые ЛПХ на код 1.0, потом мне Алексей Григорьев писал, что вроде бы они год с администрацией мучились и получилось что-то там. Код 1.0, по крайней мере, у вас получили.

— Да-да-да.

— По общему участку тоже?

— Да, естественно.

— Стало быть, он имеет 20 видов сельхоздеятельности, плюс хозпостройки. У вас там есть хозпостройка?

— Да, общий дом.

— Каркасный? Сборно-разборная конструкция? С фундаментом?

— Нет, стойки, подушки. Не ленточный фундамент.

— Блоки?

— Стойки, просто по углам.

— Сваи?

— Нет, бетонные.

— Столбы бетонные?

— Да.

— Глубоко заглублены?

— Нет, 70 сантиметров. Ну, максимум 70, да.

— В принципе, на жилой дом потянет. Знаете, я на югах-то был, там всё с этим жестко, там сносы идут. На Кубани сейчас, допустим, много поселений. Их поочерёдно, как говорится, под это дело ставят. Я вот был в поселении Здравое, Сказочный край, если вы слышали, Живой дом, Макошино, Балабушки, целая куча там этих поселений. Они в 2023 году попали под раздачу – им предъявили сразу 65 исков о сносе жилых домов. А они думали – так можно строиться и не оформляться.

Но кубанская земля дорогая и время пришло, кто-то там сменился, какой-то замгубернатора, может, ещё что-то. Про них вспомнили, и оказалось, что у них ничего и не сделано – ни зоны, ни ППТ, ни ВРИ, ни категории. Нет на них ни одного документа, дома у них не оформлены, то есть статус земли не изменили. Поправок в генплане и ПЗЗ про них нет. И вот уже суды, а сказать-то и нечего, – вот оно как бывает. Тогда очень тяжело что-то делать, останавливать, тормозить, исправлять, выигрывать, а надо, поэтому лучше вовремя.

Так вот, если статус земли, у вас теперь код 1.0, и он позволяет возводить постройки и даже их регистрировать в собственность, и постройка есть, то не сделать ли вам это с тем, чтобы вопрос ускорился. Потому что, сами понимаете, негоже вкладывать энергию туда, где оно, не факт, что ваше, или, как говорится, плохо лежит – в любой момент может быть унесено или государством снесено.

Просто не полагается, не в русской традиции. То есть, если уж ты родовое поместье строишь, то это должно быть твоё, твоей семьи, твоего рода. Если уж это общее, оно должно быть сообщества, – а не какого-то там одного человека, либо этот человек должен так договор подписать сообществу, чтобы сообщество твердо понимало и верило, что это собственность общая, а он – наш агент, слуга там и так далее, исполнитель, и мы в случае чего меняем его в любое время, как хотим, решением общего собрания. Есть такой договор агентского типа, об этом была речь.

Но иногда можно начать с общей долевой собственности, там хоть на троих, хоть на пятерых для начала. Можно и нескольких людей сделать этими доверительными собственниками. То есть у них будет общая долевая собственность, с точки зрения государства, они будут, допустим, трое или пятеро или семеро сособственников, а с точки зрения вас, вашего поселения, они будут вашими агентами, исполнителями по этому договору, и вы их можете в любое время заменить, они об этом заранее подпишутся, как говорится, на любое другое, новое лицо, или несколько лиц, которым вы доверяете и указали им: теперь вы побудьте доверительными собственниками.

Чтобы вы понимали, правовое обеспечение этого дела – глава 52 Гражданского кодекса, агентирование. А в части общего собрания, если у вас нет юрлица… У вас ведь нет юрлица?

— Нету.

— Но вы собственники земельных участков, каждого поместья, правильно?

— Да-да-да.

— Понятно. Значит, применяется глава 9.1 Гражданского кодекса – решения собраний. Это общие нормы про собрания любого сообщества. Любого гражданско-правового сообщества. Например, если вы собственники жилых домов. Собственники земельных участков какой-то территории. Может быть, члены юрлиц (но не обязательно). Т.е. в данном случае она к вам применяется и без юрлица. Ведь фактически, всё равно собрание у вас есть? Есть. Как-то вы там к согласию приходите? Иногда приходите.

Если вдруг, допустим, захотите получше приходить, про закон там вспомните, захочется поинтересоваться, а что там закон на этот случай пишет, российский, вот, то вы там увидите: кворум – 50 %, принятие решения – большинством. Т.е. тоже 50 % (от явившихся) плюс 1 голос. Это закон. Если вдруг в случае чего, в законе так.

Дальше: вам этого недостаточно. Вы хотите полное согласие. Ну замечательно! Договор можете об этом подписать. И тогда уже будет по вашему договору. Это будет следующий, более высокий уровень юридический: более вечевой, более относящийся к нашей русской традиции и к вашему доброму согласию всех там вас находящихся. То есть вы можете и этим пользоваться механизмом – жёстким, силовым, государственным: юр.лицо, закон, голосование большинством, – и более таким тонким: механизм договора, где больше согласия предусмотрено. Но он тоже правовой.

Право у нас так устроено: от грубого юридического уровня, где много насилия и много тёмных правил и порядков засунуто в закон. Но всё равно они нужны и посматривать надо, дабы знать, что там написано. А дальше – более высокие уровни, более светлые, более вечевые, скажем так. И вы можете по вашей внутренней вибрации подниматься туда, куда вас поднимет ваша общая энергетика, пользоваться следующим уровнем – а он более тонкий, более ладный, большее ещё там согласие и лад… И это тоже будет право. Тоже мир Прави.

Потому что у римлян это называется "jurisprudence", а у нас это называется право, правда, праведность, справедливость, правопорядок, правосудие, правительство, управа… вот всё, что правильное. ПРАВЬ! Это наши исконные порядки или представления о Мироздании.

Вот есть явный мир. А есть какой-то неявный. А есть Высший Огненный – Мир Прави. Вот если мы, как говорится, нашими частичками божественными – оттуда и хотим их соединить в одно... А как мы можем объединиться? Мы можем объединиться в Боге – в Истине. Мы можем объединиться в Любви. И мы можем объединиться через наши Рода. Вот вам три уровня. Вы можете пользоваться всеми или хоть каким-то.

Вот мы строим поместья. Две тысячи лет назад любая такая же община (сообщество) – они там почти все родные друг другу. Они объединены через Рода. И у них есть старшой, старейшина, ему там лет 150, условно говоря, у него там 55 детей и внуков. Факт, он их объединяет. И когда такие Стар-Отцы приходят на какой-то круг, вече, они садятся там впятером-вдесятером – у них за каждым, как говорится, сотни и тысячи людей за плечами. Вот они проводят круг-вече – на уровне чего? Личностей? Семей? Родов? Творца, который стоит за всем этим? Вот думайте.

Сейчас мы все из городов приехали, мы ещё не перероднились. Мы личности. Но у нас семьи, слава богу, в основном. Рода – дети приходят, рождаются. Понемножку мы там укореняемся. Надо, правда, оформить, чтобы гнездо точно родовое было. Не забывать правильно выстроить отношения с материальным планом, в том числе и через правовой мир. И поэтому хорошо, чтобы семьи, рода тоже проявлялись как субъекты права, а не были какие-то безправные.

И вы ваши собрания можете начинать от грубого уровня – собрание членов юрлица, собрание собственников, собрание граждан, собрание ваших семей, родов… Ну, сколько глубины хватит. Понемножку, будут идти годы, и будет она всё равно раскрываться, эта большая глубина.

Лучше, если сразу вы выберете не тёмные коны, правила, законы, порядки, а светлые. А у светлых нет никогда такого, что они что-то делают через насилие. Свободы воли закон, или кон. По согласию вашему.

Ну чтоб к нему прийти, нужно самим сначала на этот уровень божественной частички встать, или подняться – там себя собрать и оттуда взглянуть на всё это: вот природа, вот Бог через соседей смотрит. Вот там ещё дети родились… Сегодня они в вашем Роду – завтра в соседнем… Или, допустим – прекрасная девица из соседнего рода невестою, суженой вашего сына, внука станет… То есть всё это, знаете, на уровне Душ некое такое коловращение. И поэтому хорошо понимать, что это единство на самом деле внутри. А мы здесь просто должны материальные задачи порешать для этого Лада и Любви для Творца.

Поэтому берите – если, как говорится, отзывается – берите сразу вот такой Лад и Согласие. И это Истина. И старайтесь по ней.

Ну, вот с этого уровня уже можно решать и какие-то внешние вопросы, например, по общему участку. Мы говорили, что раз он должен служить всему сообществу, то сообщество должно чувствовать себя хозяином.

Значит, надо оформлять собственность на всё сообщество. Теперь смотрим, что нам позволяет или не позволяет в этом смысле нынешний закон российский. В нынешнем Гражданском кодексе есть конструкция – общая долевая собственность (гл.16 ГК). Ну, хоть на 50, хоть на 100 человек, хоть на 200, как хотите. 5, 10, 200 – дело ваше. Сколько поместий, сколько там семей – столько вы можете долевиков-сособственников сделать.

А вот, допустим, у супругов общая совместная собственность, понимаете, да – без долей. Иногда не так хорошо эти доли, хочется вот, что оно наше и всё. И сообщество, по существу, тоже такого подспудно хочет, что оно наше, общее, поселения и всё. А в законе нет. А в законе-то такого нет. То есть, дырка. Может быть, сознательно сделанная, дабы не было вот этого единства и согласия. Обладание долей провоцирует на её выдел. У доли отдельное распоряжение, опять же наследование. А новые правопреемники, не факт, что будут поддерживать ваш изначальный замысел. Живут в городах, устроят делёжку, да и всё. Поэтому нужна общая собственность всего сообщества как субъекта, как целостного организма, а не как дольщиков-индивидов.

Потому что правовые нормы, они неплохо моделируют. Это же образы, которые пользуются принудительной силой государства, то есть защитой. И, допустим, вопросы материальные, вопросы собственности – это прямое управление через всё это.

Пару лет назад в ГК РФ появились хорошие нормы § 2 гл. 16 об общем имуществе собственников недвижимых вещей. Это дальнейшее развитие конструкции общей долевой собственности, но главные неудобства этой конструкции там уже убраны. Дольщики связаны общими потребностями в общем имуществе и бременем его содержания, необходимостью поддержания его предназначения. Уже нет подхода "что хочу, то и ворочу". Теперь в законе прямо указано: "доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь" (ваше поместье то есть). "Доля не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь". Собственник недвижимой вещи не вправе совершать какие-то иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь (ст. 259.2 ГК). Хорошие нормы. Только на вас они пока не распространяются. Вы не СНТ и юридически не определено, что у вас есть общая территория (п.2 ст. 259.1 ГК). У вас просто обычный земельный участок с/х использования, который вы сами для себя считаете общим. Только об этом у вас нет даже договора. Получается, в законе что-то появилось, но не для вас, для вас в законе ничего такого нету. Что делать, если это всё равно нужно?

Вот тогда применяется не из вещного права конструкция – не из собственности и вещных правоотношений: бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, разных видов вещных прав. Ничего из этого не помогает. Тогда берём из другого раздела – обязательства, договора. И делаем, сами создаём такое на основании договора. Что я и применил, по-моему, в 2013-2014 ещё году. Придумал для вас вот этот договор агентского характера.

Я беру конструкцию главы 52 ГК РФ, агентский договор. И мы делаем вот этого человека, которому сообщество доверяет и оформляет на него участок, Агентом, исполнителем по договору. Он с точки зрения государства один собственник, но с ним договор в интересах третьих лиц, всех вас – что он обязуется временно исполнять функции собственника до принятия общим собранием решения о передаче участка на другое лицо. Договор государством признаётся, вы даже можете его у нотариуса удостоверить. И соответственно, он служит сообществу и берёт об этом обязательство. Таким образом, мы обходим вот этот искусственно созданный дефицит нужных нам конструкций: сами создаём.

Мы, в пределе, как творцы и должны это делать. Потому что все эти законы и порядки, всё это нашей мыслью в общем-то и было создано. И хорошо, если это будет через большее согласие с Творцом воедино.

— Он регистрируется?

— Регистрировать в Росреестре его не нужно. Т.е. простой письменной формы достаточно. Но, конечно, вы можете у нотариуса удостоверить. Он с вас не откажется деньги взять, без вопросов. Я думаю, он быстро поймёт, что нужно. Возьмёт там 5 или 10 тысяч, или сколько, и будет у вас полная вера и убежденность, что всё законно. Но это и так законно.

Сделали мы такое в Ярославской области, в поселении Дружное, вот они подписали, и всё, у них спокойно с тех пор, вопрос решён, всё забыто, конфликтов нет. Подписали в Рязанской области, подписали в Пензенской области, ещё в нескольких регионах. Я уже это всё не отслеживаю. Знаю, что процесс пошел, и всё, переключаюсь на дальнейшее. Выложил в интернет, сами скачивают, подписывают, не извещают, не уведомляют. Кто написал, что сделали, я принимаю к сведению, рассказываю дальше.

Так что на это всё, с точки зрения государственного закона, решение есть. А дальше вы просто об этом договариваетесь. Начинайте через сознание, чтобы понять, о чём это вообще, как это устроено, как работает, как пользуется поддержкой государства, закона, ну и как вам к этому пошагово прийти. Когда есть понимание, дальше можно уже заниматься организационно, опять же, исходя из того, надо вам это или не надо. Ну, на мой взгляд, если сами чувствуете, что есть какой-то нелад, значит, надо. Потому что общий участок, он должен быть именно общим, служить сообществу.

— По узаконению поместий какие сейчас есть варианты? Как делать лучше? Насколько актуален Закон о Родовых поместьях? Не проще ли сейчас идти существующими нормами?

(Вопрос от поселения Родостан, Челябинская область).

— Прекрасно у вас здесь можно оформляться и в Свердловской, и в Челябинской области, и вообще на всём Урале, и в Башкирии, через закон о КФХ. С марта 2022 г. нам можно возводить жилые дома на любой сельхозземле, на любых сельхозугодьях. До этого было всё трудно, теперь решение хорошее найдено. Этим надо пользоваться.

Соизмеряете площадь участка с площадью вашего домика. Есть такое правило, что площадь застройки, если не превышает 0,25% от площади участка – то вы можете, зарегистрировавшись как ИП со статусом, что вы глава КФХ, спокойно через МФЦ, в Росреестре, зарегистрировать собственность на этот жилой дом.

Вот. От вас только требуется: 1) документ на землю, любой – собственность, договор аренды, договор безвозмездного пользования; 2) регистрация в качестве ИП – главы КФХ; 3) вызываете кадастрового инженера, он делает техплан за 10-15 тысяч рублей – и, как говорится, в Росреестр, собственность на жилой дом. То есть, процедура самая простая. Разрешения на строительство ЖД больше не нужны. Проекты не нужны. Даже уведомления в администрацию не нужны.

Но вот, тонкости! Первое, нам бы всегда хотелось побольше. 0,25%! – не у всех вписывается. Здесь поговорим, как решать.

И второе: "Ну вот, фермер, это же взносы, 53 тысячи в год…" – это тоже сейчас убрали. Уже несколько лет, как нет этих взносов, если вы самозанятость открываете. Сначала самозанятость открыли, стали плательщиком налога на проф.доход – а потом перешли на ИП-КФХ. Ведь налоговый режим-то сохраняется самозанятости! Вы плательщик налога на проф.доход. При нём страховые взносы не уплачиваются. Соответственно, вы легко и прекрасно оформляете свои дома почти во всех субъектах РФ. Кроме 18 регионов, где закон о КФХ в части жилых домов не применяется. Потому что каждый такой регион сказал: «Нет, у нас этого не будет». 18 вот таких нашлось. А 71 регион сказали, что всё нормально, и там оформлять жилые дома на любых угодьях можно.

Кто запретил? Запретили Московская область, Ленинградская, Белгородская, Самарская, Тверская, Калининградская, Кубань, Крым, Чувашия, Татарстан, частично запретили Пензенская, Ростовская, Калужская, Костромская, Новосибирская области и ещё там некоторые. Но у вас Урал, здесь везде всё это можно.

Стало быть, вы открываете, по сути, бесплатно, даже пошлины сейчас не берут за регистрацию этого ИП-КФХ. Понимаете, даже пошлины не берут! Заявление в МФЦ по форме Р21001, и всё. А перед этим вы за 10 минут через смартфон (приложение "Мой налог") самозанятость открыли, и всё. И кадастровый инженер делает вам техплан за 10-12 тысяч, если здоровый дом, может 15 тысяч, ну, какого найдёте, любого брать можете. Ну и документ на землю.

Ну, вот у некоторых, допустим: «А у меня уже там дом стоит 10 на 10 метров, я не знаю, как его вписать в 0,25 процента». Ну, построились уже.

Хотя Анастасия говорила, не нужно строить дом большой и слишком прочный. Но, допустим, дом большой. Ладно. Тогда спрашиваю: баня у тебя есть? Баня 5×5, если имеется какая-нибудь, которая вписывается в гектарчик или полтора гектара. Так кадастровому инженеру, в принципе, всё равно. Вы зовёте его и говорите: «У меня две постройки. Вот эта. И вот эта. Но жилым домом нужно вот эту сделать. Которая 5×5. А 10×10 будет хозпостройка, вспомогательная к жилому дому».

То есть, вы делаете вот так, и вы проходите. Кадастровый инженер, когда он уже приехал, он откажется, что ли, тридцать тысяч с вас взять и просто так уедет? Он согласен. А вы как собственник, в принципе, сами определяете предназначение вашего строения, сооружения. И если БТИ или кадастровый инженер уже с этим согласился, техплан сделал (для регистрации жилого дома техплан делается, техпаспорт сейчас не обязательно), то уж и Росреестр не вмешивается. Вот примерно так.

А если стройка ещё не начата и вы можете что-то регулировать, определять больше или меньше площадь строить – то стройтесь, понимая, каков закон. Стройтесь лучше так, чтоб был подземный этаж, второй этаж, третий этаж – но площадь застройки чтоб в 0,25 % вписалась.

Советую пока брать это за основу. Других законов пока не предвидится.

Перевести в садоводство, в другую зону, в населённый пункт, это не всегда случается. Хорошо, допустим, когда случается. Но мы в основном все на сельхозке. Так что берите вот это за первую ступеньку. А дальше уже, если вдруг чего, будем другие варианты рассматривать.

— Эту схему из закона о КФХ можно применять с любым видом разрешённого использования участка?

Альберт Ибатуллин, поселение Чик-Елга, Башкирия.

— В законе о КФХ так написали эту статью 11 пункт 4, что в принципе вам безразличен вид разрешённого использования участка. Получается – с любым. Но, знаете, сегодня КФХ есть, а завтра оно вам надоело, вы захотели закрыть. И что тогда?

Тогда, получается, вид разрешённого использования участка желательно должен быть таким, чтобы в нём было вшито право на капитальные хозпостройки. Поэтому код 1.0 получайте, получайте. Я уж тут говорил, вот Радосвет это делал, в Башкирии тоже стали делать. На юге мы это делали для защиты от сноса. Сильно помогает в судах. А то, бывает, и сослаться не на что.

Так что домик-то вам всё равно зарегистрируют, потому что вы фермер. Но ВРИ, да, желательно сделать такой, чтобы там было с правом на хозпостройки.

Кстати, учтите, что с 2022 года вы можете иметь одновременно сразу несколько основных ВРИ, несколько основных видов разрешённого использования земельного участка. Уточню: кроме категории земель (сельхозназначения, населённого пункта) и видов разрешённого использования (для ведения садоводства, для ИЖС, для ЛПХ, для с/х использования, для сенокошения) ещё третий инструмент определяет правовой режим земли – зона. Есть зоны по ПЗЗ, есть зоны по Генплану. Ну, территориальную зону по ПЗЗ сначала возьмем. Администрация всегда смотрит вот эту зону. А мы её, как правило, толком не знаем. Нам из выписки ЕГРН категория земли понятна, ну ещё разрешённое использование. А они вот это очень чётко понимают: зону.

И говорят: «У вас зона угодий». Типа: ничего нельзя.

А мы говорим: «Но у нас по ВРИ – а вот Классификатор ВРИ – есть право на хозпостройки». Они мычат. А мы ещё говорим: «А ещё вы ваши ПЗЗ должны привести в соответствие с Классификатором. То есть так переписать свою нормативную часть, чтобы там было не по старинке "пашня-пастбище-сенокос", а именно все виды разрешённого использования прямо по цифрам, по кодам Классификатора». И они должны это делать, и поэтому сейчас на практике эти ПЗЗ переправляются.

Есть статья закона соответствующая. Часть 12 статьи 34 ФЗ № 171 от 23.06.2014 г. По этой части 12 они должны ПЗЗ привести в соответствии с Классификатором. Причём сами. А по части 13, этой статьи 34 этого же закона, они по вашему заявлению должны приводить разрешённое использование земельного участка (конкретного вашего) в соответствие с Классификатором. Это уже заявительная процедура.

Вот я и говорю, пользуйтесь и тем, и тем. И если ПЗЗ у вас написаны по старинке – ВРИ нет, градрегламента нет, – то вы, бывает, довольно часто из них на практике вышибаете, чтобы они обновляли ПЗЗ и приводили их в соответствие с Классификатором, и довольно часто у вас появляется градрегламент(1). Это я говорю про уровень муниципального образования, и вот действующие там сейчас ПЗЗ надо открыть и почитать.

(1) Т.е. перечень ваших ВРИ. А ГРК РФ говорит, что он должен быть предусмотрен для каждой территориальной зоны (ч.2 ст. 37). Даже для зоны угодий. Раньше добиться этого было, считай нельзя, потому что они всегда ссылались на ч.6 ст.36 ГРК, а там было написано, что градрегламенты для с/х угодий не устанавливаются. Но с 1 марта 2026 года этот запрет устраняется. В эту статью уже внесены поправки. А Минэкономразвития РФ требует градрегламент для зон угодий ещё с мая 2024 года. И значит, вы их рано или поздно склоните это сделать, и внесёте в их ПЗЗ и генплан свои поправки.

Например, это будут все 20 ВРИ кода 1.0. А основание – что это всё уже есть у ваших земельных участков. Плюс ещё необходимые вам ВРИ: 9.3, 10.2, 12.0.1, 12.0.2. Потом может быть 13.2, но это уже когда ваши земли перестанут быть угодьями – после регистрации всех построек как жилых домов через закон о КФХ. После этого п.6 ст.79 ЗК вы обошли и ВРИ «ведение садоводства» уже может устанавливаться. В общем, когда градрегламент уже будет, вопросы будут решаться, и на порядок проще решаться.

Допустим, вы в зоне СХ-1, или вы в зоне СХ-2, или там С3, С5 бывают. Они все в разных муниципалитетах по-разному цифруются и разную начинку включают. И вот иногда градрегламента нету, это значит по старинке всё еще. Тогда мы должны их давить законом. Дескать, вот у меня участок, я хочу привести его ВРИ по части 13 ст.34 ФЗ № 171 от 23.06.2014 г. в соответствие с Классификатором. Дайте мне код 1.0 "сельхозиспользование". Он в Классификаторе есть. А у них по ПЗЗ нету иной нормы, чтобы вам отказать. Ничего не прописано там. А в соответствие с Классификатором они должны приводить не то что ваши участки, а даже сами ПЗЗ. И, как правило, мы из них ВРИ 1.0 получаем. Это очень хорошо. Это 20 видов сельхоздеятельности, включая право на капитальные хозпостройки.

А бывает, что у них уже приведены ПЗЗ в соответствие с Классификатором, есть градрегламент, и вот в градрегламенте прямо написано: код 1.1, допустим (растениеводство), 1.5 садоводство, 1.12 пчеловодство, 1.17 питомники, ну вот что-нибудь они предусмотрели.

И тогда в этой ситуации, может, 1.0 вам уже не дадут, потому что они скажут: "Вы что-то более конкретное выбирайте, из предусмотренного градрегламентом". И тогда вы выбираете, по возможности, сразу несколько ВРИ, чтобы ваши права по использованию земельного участка были всё-таки максимальными. То есть, выберете сразу там и 1.5 садоводство, и 1.17 питомники, и 1.15 хозпостройки, и про растениеводство не забудьте. То есть, всё, что можно, то и берите. Ну, а в принципе, если вдруг чего, считается, что вам и так всё можно, то, что в этой зоне предусмотрено.

Вот, теперь я немножко вам рассказал, вы должны понимать, что там в этих ПЗЗ, старые они или новые, обновлённые или нет, и как поступать и в том, и в другом случае. Да, если они старые, градрегламента нету, то вы работаете с администрацией района (с главой). Если они уже приведены в соответствие, градрегламент есть – вам уже администрация не нужна, вы сразу работаете с Росреестром через МФЦ. Декларацию им туда несёте, уведомление: "Я выбрал такой-то вид разрешённого использования", они вам регистрируют. То есть в идеале уже всё работает так.

— А насколько капитальная или некапитальная постройка должна быть?

— Раньше, до 1 марта 2022 года, мы все, в общем-то, должны были подстраиваться под то, чтобы строить не сильно капитально. Потому что, по сути, не было права строительства нормального на сельхозземле. В законе о КФХ почти 20 лет не было права на жилой дом у фермеров. И мы все говорили так: "Да это у нас некапитально, это сборно-разборная конструкция". А если вдруг чего – экспертиза. Или сами они видят, что возведено на блоках, на камушках, на сваях, сваи ввинчиваются, вывинчиваются.

Но, год за годом, мы строили всё капитальнее, капитальнее, всё смелее, смелее… И вот эта практика, она и создала новые законы и порядки.

Да, так вот, теперь, в принципе, под это подстраиваться уже не обязательно и не нужно, потому что вы можете зарегистрировать с любой степенью капитальности свою постройку через закон о КФХ. Но если, допустим – не хотите. Это раз. Не хочу я это КФХ, предпринимательство (хотя сейчас, это по сути бесплатно). Или там, все равно дом здоровее, не вписывается в 0,25%, бани ещё нет, то есть второй маленькой хозпостройки. Ну, как-то вот бывает. Бывает иногда, что нужно доказать или показать, что она у меня сборно-разборная конструкция, не капитальная. Особенно, если вы ещё не оформили. То есть вы хотите и планируете, но на данный момент не оформили, а завтра проверка и всякое такое, или администрация вдруг в гости решила заехать…

Что значит капитальность и некапитальность? Они смотрят несколько признаков сразу. Хотя все тут говорят: это определит только эксперт, поглядев конкретную постройку. Но всё равно некоторые признаки есть. Например, фундамент ленточный? О-оо, это капитальное. Хотя эксперт, в случае чего, должен сказать: "Ленточный, но мелкозаглублённый. 20 сантиметров. Это не фундамент, это стяжка". Ну, в суде надо иногда что-то говорить. Надо тогда так и говорить.

Или, допустим, стены. Из блоков, из кирпича – ну это не сборно-разборная конструкция, если всё это на цементе. Это, значит, признак капитальности. Но если сруб (бревно), брус, каркас – это сборно-разборная конструкция. Это не капитальное получается. Вот второй признак, значит, стены. Ну и, честно говоря, третий признак: сколько денег вложено, сколько туда реально вложено капитала. Если вложено миллионов 10-12 – ну это капитальная постройка. То есть так вот ещё оценивают, хотя и не юридически. Не по пункту 10.2 ст.1 ГРК РФ.

А если она такая, более-менее дешёвая… Я видел тут у вас в Свердловской области и 8 на 10 вот такие из бревна дома с русскими печками, но он там стоит на блоках и, по сути, получается некапитально, на самом деле. Вот.

Это для тех сейчас пока ещё важно, кто, допустим, на полевых участках ЛПХ строится. У вас здесь, в Свердловской, Челябинской областях, ещё есть вот эти рудименты (и это в массовом порядке), что ВРИ на с/х полях самый плохой – полевой ЛПХ, код 1.16 Классификатора, а там написано: "без права возведения объектов капстроительства". Убирайте, меняйте любыми способами, вам это не годится для Родовых поместий, вы что! Если вдруг что-то случится, какого-то дурака сменят, поставят, а у вас тут без права возведения объектов капстроительства.

Я по многим регионам с этими ситуациями, со сносами-то, сталкивался. В Добрыне в 2018-м году было. В 2016-м году в Новосибирской области Лучезарное было – всё снесли, разобрали. Сейчас там, на юге все поселения Кубани судами перешерстят. Ну не годится так! Так делайте, что можно. Иначе, как говорится, потом-то намного сложнее что-либо менять, когда оно уже случилось. Полевой ЛПХ надо убирать. На код 1.0 меняйте, на другой код, хоть какой, хоть 1.15, 1.18… Но чтобы было или там написано "с правом хозпостроек", или хотя бы чтоб не было написано "без права объектов капстроительства". Хоть на 1.5 садоводство. Лучше, конечно, код 1.0. И вот пока вы этого ещё не сделали, вот тогда, да, надо доказывать, что оно капитальное или не капитальное(2).

(2) Отдельно нужно разбираться с арендой. Могут заставить разобрать и некапитальную постройку, если вы на аренде. Вовремя в собственность участки оформляйте. Аренда не годится для Родовых поместий, но иногда приходится с неё начинать. И тут кто кого быстрее юридически обскачет. Тут, как говорится, одно из двух: или аренда закончится и они вас снесут или заставят демонтировать некапиталку – или вы оформите постройку и заставите их продать участок в собственность. А как оформить постройку, если аренда? Открыл КФХ и оформил как жилой дом. Дальше выкупаешь в собственность земельный участок – уже без торгов и, как правило, за льготный процент от кадастровой стоимости. Здесь отказать они уже не вправе.

Ну, и конечно, нужно ещё смотреть, что у вас за регион. На Кубани, в Крыму и в тех 18 субъектах РФ, где фермеру не разрешён жилой дом, если вы купили участок в зоне сельхозугодий – вы можете строить только некапитально. Иначе слишком велик риск, что вас снесут. А в целом по стране в 71 субъекте РФ теперь на с/х земле капитально строиться можно. Это раньше нужно было некапитально. Сейчас строиться можно капитально, но надо лучше оформляться. И всё будет тогда хорошо.

— Как связаны ПЗЗ и генеральный план? Поправки одновременно в них нужно вносить? ПЗЗ в большей степени относятся к землям с/х назначения?

— ПЗЗ должно иметь каждое муниципальное образование. Это где-то с 2004 года пошло, когда Градостроительный кодекс РФ притащил сюда в нашу правовую систему из англо-американской вот этот инструмент зонирования. У нас были всегда в Советском Союзе генпланы, были категории земель. Товарищ Сталин всё чётко определял: здесь пахать, здесь жить, здесь промышленность возводить… В царское время такого не было, при Советском Союзе появилась категория земель (назначение), и что конкретно разрешено здесь, а что здесь не разрешено – виды разрешённого использования.

Этого, в целом, хватало, но в девяностые годы мы попали под зависимость от США и притащили с Запада и их инструменты правовые, в том числе zoning, вот это зонирование, и вписали в наш ГРК и ЗК, получились у нас наложения. Они в принципе дублируют эти вещи. Смотрите, у нас сейчас в каждом муниципальном образовании и генплан, и ПЗЗ. Дублирование ненужное. Ещё и категории земель, а зоны примерно те же самые, что и категории, то есть тройное дублирование.

Сейчас идут процессы унификации, приведения к единообразию, сейчас в Градостроительный кодекс РФ догадались внести нормы о том, что единый должен быть документ территориального планирования и градостроительного зонирования (ст. 28.1 ГРК), т.е. могут объединить в некоторых муниципальных образованиях уже, федеральный закон позволяет, учитывайте это. Но в основном пока так, что генплан и ПЗЗ – это разное.

Как они связаны между собой? Считается, что ПЗЗ должны соответствовать генплану, что генплан стратегический нормативный документ, но он не влезает в детали, а детали определяются ПЗЗ. И когда мы хотим правовой режим участка посмотреть, что там можно или не можно делать прямо сейчас, а не что там будет через 5−10 лет, мы должны ПЗЗ прежде всего смотреть. К текстовой нормативной части прикладываются карты зонирования. Вот карта градостроительного зонирования ПЗЗ. Там нарисована какая-то зона. Это, допустим, часть 2 или часть 3. Часть 2 — градрегламенты, и часть 3 ПЗЗ — это карта.

А при генплане есть схемы функционального зонирования территорий, но по сути это дублирование, но мы пока говорим о ПЗЗ. Генплан определяет стратегию, а ПЗЗ режим. Но они должны соответствовать друг другу, поэтому если вносятся поправки, реально они, как правило, должны вноситься в оба документа сразу, и в генплан, и в ПЗЗ.

Иногда бывает на противоречиях между ними можно сыграть. Как вот, на юге мы, допустим, откопали, что по ПЗЗ они сделали эту зону угодий без согласия людей. Согласия они никогда не спрашивают. Но в генплане-то это они не исправили, и получилось, что ПЗЗ не соответствует генплану. В генплане нет зоны угодий. Мы и предъявили им в ответ административный коллективный иск. Дескать, сами вы нарушили, генплану не соответствует, а должно соответствовать, признать незаконным.

И на основании этого, затормозили все эти дела о сносе, и сейчас рассматривается наш наступательный иск, а он долго рассматривается. Местная юрист опытная, в час по чайной ложке присоединяет новых участников, новых участников, каждое судебное заседание ещё один-два новых участника, и оно каждый раз дело с самого начала рассматривается, откладываются рассмотрения. За это время можно договориться или хорошие документы сделать. Но это я отвлёкся.

Так вот, они должны вносить изменения в оба документа сразу. И бывает иногда, что раз в 5-10 лет это непременно происходит. Мелкие изменения в ПЗЗ, не противоречащие генплану, могут вносить чаще. И вы отслеживаете, и по возможности стараетесь туда вписаться.

Но смотрите теперь, как грамотно вписаться. Если по старинке, когда мы их там просим-просим, бегаем за ними, бегаем, а они говорят: "Это нецелесообразно. В следующей жизни" – это можно долго. Но вот если вы уже зарегистрировали свои домики по закону о КФХ, сделали их жилыми домами, прописались, живёте, дети, школьный автобус появился, фактически населённая территория возникла. Дома законны, снести нельзя. У земли кадастровая стоимость копеечная. Налог на постройки вы платите. Им выгодно это или не выгодно? Вы сами себя обслуживаете.

Но вам тоже, конечно, хотелось бы, чтобы дороги там чистили, строили за их счёт, то есть обслуживание чтобы было. Они не могут снести, не могут ничего сделать, вы все уже узаконились. Налог платите копеечный. Невыгодно! Они сами, пройдёт год-два-три, сами вас будут включать в другую зону или в черту: раз застройка уже пошла, всю эту территорию можно использовать на порядок более прибыльно и эффективно. И ещё им выгодно, чтобы вы все там прописались, стали местными жителями. И налогообложение они поднимут, не 100, не 200 рублей будет, а полторы тысячи, две-три тысячи в год, может пять-шесть, где на югах. То есть, сами узаконят в такой ситуации.

Вот тогда вы уже не просители, а уже будете договариваться, как это разумнее, грамотнее для всех сторон сделать. Пользуйтесь этим законом о КФХ как первым шагом. Делайте вот эту населённую территорию на землях сельхозназначения с законными жилыми домами, но она не населённый пункт. И она даже не территория садоводства.

Можно сделать территорию садоводства. Иногда бывает так, переведут на ведение садоводства 13.2 или в зону СХ-2, но чаще всего они теперь говорят: "Нельзя, сельхозугодья не переводим (п.6 ст.79 ЗК РФ). Но вот если вы проект планировки территории сделаете, проект межевания территории, утвердите его – в принципе можем перевести". Могут показать соответствующую конторку. То есть сейчас в основном переводят так.

Но это же чтобы сделать, вы должны понести затраты – пятьсот тысяч, миллион, два, три, где как выходит – на проектную организацию, на этот проект планировки территории ведения садоводства. А они должны принять решение о подготовке этого ППТ и проекта межевания как части ППТ, а потом решение об утверждении, т.е. там и какие-то согласования, и публичные слушания, то есть процедура (ст. 45 ГРК). Допустим, вас это устраивает. Тогда вы говорите: "Вы покажите нам правильную проектную организацию, мы всё оплатим". Они покажут. Деньги вы отнесёте. Но где гарантия, что они это сделают? И бывает так, что наше поселение в это ударяется, дескать, "вот мы сейчас сделаем, все скидываемся" – потратили два-три миллиона на этот проект планировки территории, приносят в администрацию, администрация говорит: "Мы считаем это нецелесообразно". Вот чтобы это не провисало, а так было во многих поселениях, кому-то удаётся перейти в садоводство, а кого-то тормозят, – чтобы это не провисало, где-то в сложных ситуациях, или на юге, где дорогая и ценная земля, или где напряжение (например, поселение Добрыня – там отдельная особенность по взрывоопасной зоне), можно грамотно договариваться с тем, чтобы они не отвечали вам "это нецелесообразно". Знаете, скажем так, культурная форма мзды за узаконение сейчас появилась в Градостроительном кодексе. Это т.н. договора о комплексном развитии территории. Это глава 10 Градостроительного кодекса, но эта конструкция и раньше была в том или ином виде. Сейчас она в главе 10 ГРК РФ.

Суть её в том, что администрация спускается со своих властных высот на уровень обычного бизнесмена-предпринимателя и заключает с вами договор. А вы, так сказать, из положения самовольных застройщиков и подвластных просителей поднимаетесь на уровень организаторов посёлка, предпринимателей, которые вкладывают в комплексное развитие этой территории со всеми общими землями, инфраструктурой, дорогами, угодьями, инвестпроектами, коммуникациями. И о том, кто это строит, кому всё это будет принадлежать, как будут выстроены отношения с муниципалитетом, вы договор с ними и заключаете. Договор, понимаете, о развитии этой территории в целом, комплексном. Договор с районом, хотя фактически согласуется с областью, их ведомствами и Минсельхозом. Но это процедура, тонкости уже.

Это когда-то применялось для того, чтобы старую городскую застройку перестроить. А сейчас этот инструмент распространили и на сельхозземлю, и на частные территории, и на частные дома. И в сложных ситуациях, например, вы в регионе, где не действует закон о жилом доме для КФХ, и у вас уже самовольные постройки и зона такая, что вы никак не можете их узаконить через суд или другим способом, или у вас много земли и вы в самом начале масштабного проекта, есть такая вот культурная форма, скажем так, чтобы эти вопросы можно было решать.

И вы берёте на себя обязанности, допустим, построить какие-то объекты, школу, например, какие-то объёмы инвестирования у вас, столько-то вы вкладываете, а администрация берёт на себя обязанность со своей стороны сделать то-то и то-то – утвердить ППТ, построить дорогу, столько-то вкладывает. И вы договариваетесь, кто что делает, кто что строит и кому всё это потом принадлежать будет. Вы ППТ, допустим, заказали, разрабатываете, а они его утверждают, это уже их обязанность утвердить. То есть вы очень о многом можете через эту форму договориться.

Если есть какие-то поселения, где сложности, и по простым механизмам что-то у них не получается, рассматривайте более уравновешенные механизмы и денежные потоки в них, чтобы всё получилось грамотно и было приемлемым взаимно, с точки зрения интересов обеих сторон. Соответственно, тогда они уже вносят поправки в ПЗЗ и генплан, утверждают этот ППТ, переводят в зону СХ-2, переводят в населённый пункт или особую зону под вас создают.

Теперь следующее. У нас появились за последние 3-4 года довольно много законов в регионах, законов субъектов РФ о чётком порядке включения территорий СНТ в границы населённого пункта. Появилось об этом основание в Федеральном законе № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" от 29.07.2017 г. Там появилась статья 4.1 и в ней есть часть 4, что каждый регион, каждый субъект РФ принимает об этом закон или постановление правительства о требованиях, конкретных условиях, когда территория СНТ может быть включена в границы деревни, а если не примыкает, то самостоятельный из неё образуется населённый пункт в таком же порядке.

И вот много регионов, уже около 45 субъектов РФ, приняли такие свои областные законы, в том числе они есть в Башкирии, Татарстане, Марий Эл, Удмуртии, Крыму, Краснодарском, Ставропольском крае, Свердловской, Челябинской области, Белгородской, Кемеровской, Ленинградской, Московской, Нижегородской, Пензенской, Ростовской, Рязанской, Самарской, Саратовской, Тульской, Тюменской, Ульяновской, Ярославской и ещё многих других областях, и ими надо пользоваться.

И вот получается, вам всем сейчас можно идти этим упрощённым и, главное, более чётким порядком: начинать с КФХ, двигаться в садоводство и смотреть, нельзя ли стать населённым пунктом. Получается вот такой пошаговый алгоритм:

1) через закон о КФХ вы делаетесь просто населённой территорией, но с законными жилыми домами;

2) дальше земля перестаёт быть угодьями и вы можете переходить в зону садоводства. Могут спросить проект планировки, межевания;

3) а дальше из зоны садоводства вы можете в населённый пункт. Бывает, кому-то везёт и сразу попадают в населённый пункт. Ну, везёт, но иногда это и оплачивается. Поэтому, когда есть чёткие законы, вам всегда на порядок легче.

Бывает, субъект РФ много требований установил, когда он переводит вас из территории садоводства в населённый пункт (Кубань, Свердловская, Ярославская область). Бывает, очень мало требований (Карелия, Татарстан, Рязанская, Смоленская, Тульская области).

А сейчас давайте, если это интересно, я детали расскажу, потому что это новые нормы, я о них ещё нигде не озвучивал. Надо, я думаю, поговорить.

— Свежие совсем, да?

— Довольно свежие, федеральная норма 2022 года, а каждый регион, месяц за месяцем под неё свой закон принимает, и они почти все 2024 и 2025 гг., всё больше и больше таких регионов становится, на июль я насчитал 45. В основном все эти регионы считают, что эта территория СНТ, которую включают в границу населённого пункта:

1) должна непосредственно примыкать к нему, вот первое требование. Оговорюсь: если не примыкает, по таким же канонам и порядкам из неё делается самостоятельный отдельный населённый пункт. Второе:

2) должна соответствовать СНиПам. Т.е. ширину дорог, кюветы, разворотные площадки они отслеживают, и вы сразу, когда поселение делаете, отслеживайте, иначе где узкие сделали эти дороги, трёхметровые, четырёхметровые, в СНиПы просто не влезут, не узаконят. Сейчас это требование очень чётко прописано на уровне закона. Третье:

3) эта территория должна быть прилично застроенной жилыми домами, как минимум на 50 %, пустую не будут переводить по этим нормам, порядкам. А вот если уже половина участков имеет жилые дома… Причём регионы, там же юристы тоже не дураки, они пишут: "дома, оформленные в собственность", "где прописаны и живут", иногда добавляют. А где-то говорят не 50 %, а на 70 % участков чтоб были жилые дома, а где-то говорят на 80%. То есть хорошо застроенная должна быть, тогда уже переведут в населённый пункт.

Это главные критерии. Но иногда бывают регионы, где ещё что-то дополнительно пишут. Например: хорошо бы, чтобы дорога была к населённому пункту. Хорошо бы, чтобы вот эта ваша территория не превышала территорию самой деревни, куда она присоединяется. Некоторые регионы такое пишут. Дескать, ну нельзя, чтобы ваша растопырка превышала вот саму деревню. Иногда не пишут. Это надо смотреть уже конкретный субъект РФ. Иногда пишут, хорошо бы, чтобы в местном бюджете деньги имелись на обслуживание этой территории. То есть, если они так записали, они могут по этому принципу, как говорится, вас проверить. Претензий быть не должно к противопожарным требованиям, техническому состоянию улиц. Всё это будет учитываться. Да, и от вас должно быть решение общего собрания. Т.е. вот такие конкретные уже критерии. Соответственно, об этом вы уже можете ставить вопросы перед вашими администрациями.

— Как быть, если дают землю только в аренду? Хочу в Башкирии построить Родовое поместье, но землю в собственность там не дают.

— Во многих регионах и особенно в Башкирии не любят давать землю сразу в собственность. Но в Башкирии не возражают дать вам её в аренду. Хотя там не дураки, они понимают, что завтра вы откроете КФХ, построите дом и выкупите в собственность. Но если дадут в аренду, вы всё равно это сделаете. Там уже довольны они будут, недовольны…

Поэтому берите пока в аренду на тех условиях, на которых дают. Не спорьте с ними, иногда это бесполезно в Башкирии с ними спорить. Дают под сенокос? Возьмите под сенокос. Но вы уже будете владелец. Сегодня вы возьмёте в аренду под сенокос, завтра вы откроете КФХ, сначала самозанятость, потом КФХ. Послезавтра вы вызовете кадастрового инженера, оформите свою постройку на сельхозугодьях, на любых, и на сенокосах, и поставите администрацию перед фактом: я собственник жилого дома – продавай в собственность участок без торгов по льготному проценту от кадастровой стоимости. Всё!

— Можно практически тот же самый вопрос? Тоже Башкирия регион. И там через аренду у нас оформление земель, и они не спрашивают, какой мы хотим ВРИ и сразу дают полевой ЛПХ.

— В Башкирии берите так, как они дают, с ними спорить иногда бесполезно, они сами себе на уме относительно федеральных законов. Лишь бы оно вам было нужно, и вы смогли бы там какую-то сельхоздеятельность осуществлять, и главное, дом построить. Потому что тот человек спрашивал – то мужчина, а вы женщина.

— А как на полевом ЛПХ строиться?

— Так открывши фермерство! Через закон о КФХ вам жилой дом и на полевом ЛПХ Росреестр пропустил бы. Хотя конечно, тут конфликт законов, тут надо было бы…

— У нас там целое поселение.

— Да я понимаю. Какое поселение?

— Нурали называется.

— А-а, ситуация, значит, не единичная, а коллективная.

— Коллективная, да, и сейчас кадастровый инженер приостановил все работы…

— Я понял. Но ведь вы КФХ ещё не пооткрывали.

— Ну нет, конечно.

— Вот видите. Со своей-то стороны то, что должно, исполните. Тогда то, что вам нужно, вам и будет. Сами-то вы наверняка из другого региона. А хотите в Башкирии, сразу в собственность, и даже не открыв КФХ. Или вам даже в аренду не дают?

— Нет, аренда без проблем.

— Так, аренда, полевой ЛПХ. Федеральный закон "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 № 112-ФЗ, статья 4, пункт 3, говорит, что без права возведения зданий и строений. То есть очень плохо.

Но этот вид разрешённого использования регулируется не только Федеральным законом о ЛПХ, но и Классификатором видов разрешённого использования земельных участков. Там в коде 1.16 этого Классификатора, который Приказом Росреестра РФ утверждён от 10 ноября 2020 года, говорится о содержании этого ВРИ: "производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства".

Стало быть, капитальные объекты, да, запрещены. Но, а если некапитальные, а если сборно-разборные конструкции на камушках, на фундаментных блоках, на сваях, которые завинчиваются и вывинчиваются? Сборно-разборные конструкции, мобильные сооружения. Где определение некапитальной постройки? В Градостроительном кодексе определение некапитальной постройки, статья 1, часть 10.2. Кто подтверждает, что постройка некапитальная? Любой эксперт за 6-10 тысяч даст вам техническое (экспертное) заключение о том, что постройка является сборно-разборной конструкцией, мобильная, перемещаемая, некапитальная: 1) прочной связи с землёй не имеет, 2) конструктивные характеристики таковы, что её можно разобрать и опять собрать без несоразмерного ущерба её назначению. Если хороший эксперт, он напишет, что объектом недвижимого имущества не является, ущерба плодородию не причиняет, соответствует требованиям технических регламентов и так далее, что он ещё может написать.

Если хороший эксперт, он, конечно, не 6-10 тысяч, он 25-35 тысяч, бывает, берёт за своё экспертное заключение, но это уже в тех ситуациях таких экспертов ищут, когда напряги. А когда просто нужна бумажка на всякий случай, мы на юге, бывало, и за 5 тысяч находили, но, конечно, там мы в основном покупали это экспертное заключение за 25 тысяч. Были эксперты за 8 тысяч делали, и за 10. Это свежая практика.

Ну, в общем, он это подтвердит. Он это подтвердит. Что дальше?

Дальше вы должны открыть КФХ и говорить: "Я фермер, я имею право". Закон о КФХ – вот он. Вы теперь фермер. К вам теперь применяется закон о КФХ. Закон о КФХ, статья 11, говорит: "дом на любых сельхозземлях, в том числе на любых угодьях". Ну говорит? Говорит. Значит, всё равно, какой у вас вид разрешённого использования. Закон о КФХ новый. Он принят, эта норма вступила в силу с 1 марта 2022 года. Закон о ЛПХ старый. Новые нормы устраняют действие старых? Устраняют, они вот вчера буквально приняты, естественно, это свежие последние законы, они всегда должны применяться. Так надо мыслить и объяснять этим товарищам в случае чего. Я фермер! Я имею право.

Дальше, открывши фермерство, если постройка всё-таки имеет какие-то признаки капитальности, лучше её попробовать оформить. Значит, к кадастровому инженеру и пусть он техплан вам делает.

Если она, там, на камушках – экспертное заключение. Но если она всё-таки на самом деле более-менее капитальная – попробовать её оформить. Тогда тем, у кого такие постройки, надо вызывать кадастрового инженера, потом, после КФХ, делать с ним техплан и попробовать для начала в данной ситуации зайти в Росреестр. Может, и получится.

Если не получится, если Росреестр не зарегистрирует: ну, ему тяжело – написано "без права возведения объектов капстроительства". Вот. Может, получится. Если не получится, дальше тогда нужно будет смотреть ваши ПЗЗ, ПЗЗ конкретно вашего муниципального образования: нельзя ли взять любой другой сельскохозяйственный ВРИ (код прямо смотрите) из предусмотренных градрегламентом? Надо посмотреть, что в вашей зоне вообще там для вас предусмотрено. В вашей зоне есть градрегламент или нет? Если нет, просите код 1.0, если есть градрегламент, выбирайте любое, что там есть, вот любое, хоть 1.5 садоводство, главное уберите этот 1.16 полевой ЛПХ. Берите хоть что угодно, потому что фермер может на любом ВРИ строиться, лишь бы не было этих мешающих слов "без права возведения объектов капстроительства". Выберите 1.5 садоводство. Если там есть 1.7 животноводство, это уже с правом построек. Если есть питомники, пчёлы, это уже с правом построек. 1.15 вообще капитальные постройки прямо предусмотрены. Выбирайте всё это. Выбирайте несколько ВРИ. Можно несколько ВРИ с 2022 года. И в Росреестре, через МФЦ, меняете ваш ВРИ ЛПХ на любое, что есть в этой зоне. Наверное, с вас спросят в Росреестре фрагмент этих ПЗЗ, заверенный администрацией, или справку о том, какие ВРИ предусмотрены в данной территориальной зоне. То есть, да, справку, или чтоб администрация заверила, что ПЗЗ такие. Могут спросить, но вам это дадут, на самом деле, это не так трудно.

Эта процедура, конечно, хороша тогда, когда вы собственник, а вот когда вы арендатор, вы можете столкнуться с тем, что Росреестр может вам сказать: "Вы арендатор, а арендатор не вправе выбирать ВРИ, даже если есть градрегламент. Арендатор обязан использовать участок строго так, как предусмотрено договором". Поэтому, если я хочу строиться и оформлять постройку, я бы не подписывал такой договор аренды, где участок полевой ЛПХ. Брал бы на других условиях, в другом районе, в другом регионе.

Если уж вам так понравилась прямо эта земля или если такой договор с администрацией уже заключён, ну убедите их внести в договор изменения: указать цель предоставления участка – для сельскохозяйственного использования. Можно также указать – "для сельскохозяйственного производства". Или "для ведения сельского хозяйства". Раньше районные администрации такие договора очень широко заключали. Можно закосить под дурачка и сказать: "Я не знаю, что такое ЛПХ, я буду заниматься пчёлами, напишите мне – для ведения пчеловодства". То есть более конкретную цель договора укажите, а она уже будет привязана не к 1.16, а к другому коду Классификатора ВРИ земельных участков. И наконец, если вы открыли КФХ, то они должны в договоре так и написать: "цель предоставления участка – для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства". После чего уже ничто не будет вам мешать оформлять постройки. Вот.

Ну, это мы поговорили о той ситуации, если есть градрегламент. Если же его всё-таки нет, идите в администрацию и долбите их, чтобы код 1.0 выдали вам, то есть привели в соответствие с Классификатором. Просите любыми способами. Показывайте примеры из других регионов, из других поселений. Вот в Свердловской области у поселения Радосвет была такая ситуация. Были полевые ЛПХ, и они добились их замены на код 1.0. Значит, и у вас всё возможно, у кого-то ведь это уже получилось.

Знаете, я когда-то написал статью, года два назад, и выдал в интернет. Там она широко разошлась под названием "Как получить код 1.0 Классификатора ВРИ", "Как похоронить статус "пашня" и получить право строительства на сельхозземле". Там прямо бланки заявлений, там примеры поселений, которые прошли уже этот путь, обобщение, осмысление, примеры документов, постановления администрации об установлении соответствия разрешённого использования вашего земельного участка коду 1.0 Классификатора.

То есть, немножко придётся поработать вот так тогда.

— Сейчас идёт реальное ужесточение ответственности за неиспользование участков и ненадлежащее использование. Относится это к родовым поместьям и для каких земель вообще эта политика идёт? Какова практика?

— Смотрите, это пошло примерно с 2014-2015 гг. Сначала в КоАП РФ штрафы стали повышать, потом стали более жёстко инспектора работать и нас беспокоить. Росреестр, его в основном волнуют постройки, а Россельхознадзор волнует сельхозиспользование земли. То есть сельхознадзор иногда закрывает глаза на постройки, но говорит: "Сорняки! Не скошено! Деревья!" – а Росреестр, ему, в принципе, важно, чтобы постройка была оформлена в собственность и что там за постройка – капитальная, некапитальная. Они ещё по старинке трактуют. У них презумпция вашей виновности. В жизни оно так – что вы у них виноваты. И они составляют об этом акт и вас не слушают. Их задача – акт составить и создать основание для последующего штрафа. Иногда администрация выходит на местность, акт составляет, передает сельхознадзору и он уже штрафует кого-то.

В данной ситуации спорить с ними особо непродуктивно, но если вы заранее озаботились прочитать требования Постановления Правительства о признаках неиспользования земельных участков с/х назначения… По землям с/х назначения есть конкретное Постановление Правительства РФ № 1482 от 18 сентября 2020 г. Там говорится, что любой земельный участок с/х назначения, если он хотя бы на четверть площади используется, то и 50 % деревьев – это не нарушение. Да и сорняки, иногда не сорняки, если вы пчёл водите и у вас там ульи или колоды. Это уже медоносы. Иван-чай – вообще самый сильный медонос. Есть нормы нектаро-продуктивности. Можно получить всякие пчеловодческие документы. Я иногда так защищал. Конечно, лучше бы скосить, хотя бы четверть или половину, ещё лучше половину обработать.

То есть должна быть сельхоздеятельность на какой-то площади. Давайте так: если вообще нет сельхоздеятельности – они правы, что они пришли, вас оштрафовали и вы зашевелились, хоть задумались. Бывают такие товарищи, которые где-то в городах до сих пор ещё. Тут эти госорганы правы, честно говоря, получаются. Если есть какая-то сельхоздеятельность – посадки, сенокос, огороды, теплицы, пруд, а в нём рыба, пчёлы, да, постройки, но в них заготавливается и перерабатывается сельхозпродукция – консервы, сушка... Сейчас все больше у нас таких поместий.

На самом деле люди, которые занимаются поместьем, у них уже почти всё это есть, а у некоторых уже и предпринимательский продукт есть – ну хотя бы что-то. Вот тогда уже можно отмахаться от этих проверок, от этих претензий, либо бывает так, они дадут вам предписание: то-то и то-то надо устранить. Ну, честно говоря, иногда проще скосить, кое-что выпилить, и потом: "Я исполнил ваше предписание". Потому что не все люди готовы бежать в суд и немедленно оспаривать этот штраф и это предписание, хотя иногда это нужно, тоже можно. Но смотрите по ситуации. Может быть такая ситуация, что они на самом деле правы – что-то надо сделать на участке. Тогда кое-что надо пропилить и скосить. Да, оно год от года ужесточается, теперь бардака такого нет. Скажем так – больше порядка в этих вопросах.

Плюс теперь со времени СВО государство ориентируется в основном на себя. Соответственно, земля-то должна рожать, люди должны быть и тружениками, и сельхозпроизводителями, то есть не просто бездельниками-потребителями. Здесь они правы получаются, что они хотят какую-то сельхоздеятельность. И к тем, кто вообще не желает применить к земле свой труд, могут применить ускоренный порядок изъятия сельхозземли (ст. 6 ФЗ № 101).

Но! Они бывают неправы в том, что они иногда хотят по старинке всё распахать, засеять кукурузой, как колхоз, ещё какую-нибудь старую колхозную карту достанут, землеустройства. Вот здесь, в этой части, они неправы.

И здесь сильно помогает, если постройка уже зарегистрирована и вы говорите – я фермер. Если участок реально обустроен, облюбован. Если есть огород, посадки, сенокошение. Если вы водите и показываете: здесь у меня то-то, а здесь вот то-то, а в следующем году будет то-то, а эта часть сейчас отдыхает, потому что мы в прошлом году её интенсивно использовали. Если вы фоткаете каждый год, и если вдруг чего – вам есть что принести в суд, какие-то доказательства. Потому что, когда оно уже вот, то часто доказательства нужны, и если их нет, то приходится, допустим, юристам бегать и фоткать, и спрашивать, что у тебя и где (создавать эти доказательства). Или говорить: приведи лошадь от соседа, приведи корову. Т.е. это сельхозиспользование будет. Фоткаешь. Но это уже совсем когда острая ситуация.

По деревьям, вот смотрите: изгородь в основном они признают, и если есть сельхоздеятельность, то и лес тоже – четверть, треть, иногда даже до половины участка признают. Но больше половины леса уже не надо. Это уже не поместье, это уже брошенные участки. Вот в Милёнках, например, я был, там что-то у них очень много этих ёлок и сосен. Да, хорошее поселение, да, участки осваиваются, но с лесом что-то перебор: в других поселениях леса всё-таки до 50 процентов, а там у них 75 % территории, если не 80 %, в этом лесе. Кое-что надо будет пропилить. Да, дрова нужны, строевая древесина нужна – часть леса оставить. Но часть выпиливать тоже надо. Либо ставить пчёл под эти деревья – пчела лесной житель, пчела опыляет, и тогда деревья получаются сельхозиспользованием. Не хотите пилить – пчёл заводите. То есть, надо смотреть конкретную ситуацию, получается. И вот как-то вот так из неё выходить.

В целом, они с наведением порядка по использованию земли получаются правы. А в деталях, где они не правы, ну, вот я сказал.

В колхозных картах землеустройства они, безусловно, неправы. Но вы ведь никто не делаете новое землеустройство. Вы же решили, что "я пришёл, я вот построил, и теперь оно так". А старые документы никто не отменял. Карты землеустройства колхозов, они же (как госорганы считают) юр.силы не лишились – они лежат и лежат в администрации, в Росреестре, во всех архивах. И в случае чего, если острая ситуация, они немедленно, вся эта власть, вся эта администрация – категория у вас сельхозназначения, разрешённое использование, не дай бог, какой-нибудь сенокос, или полевой ЛПХ, или сельхозпроизводство(3), кода 1.0 нет, зона угодий – если им нужно, там, на снос или что-нибудь, они ещё достанут четвёртый документ, старую карту колхоза, и будут говорить: "У вас пашня. Вот 30 лет назад была пашня, и сейчас у вас тоже должна быть пашня".

(3) Для участков, переведённых под ведение садоводства (код 13.2), ИЖС (код 2.1), ЛПХ (код 2.2) тоже есть конкретные признаки неиспользования. Если у вас там сорняки или деревья на более чем 50 % площади, если за 7 лет на участке ИЖС не построен дом либо дом не зарегистрирован в собственность – тоже могут привлечь к ответственности за неиспользование земли согласно ППРФ от 31.05.2025 г. № 826. Хотя требования тут на порядок мягче: угодьями они числиться не будут и карту колхоза вам вменять не станут. Т.е. пахать на них вас уже не заставят. Но выкашивать и выпиливать эти участки тоже нужно и обустраивать их придётся.

Мы им говорим: "Ну я-то не член колхоза, я пришёл поместье строить, у меня вот тут лесосад, пермакультура". "Нет, у вас пашня, вы должны всё распахать, скосить...". И эту карту никто не отменял, понимаете? Не отменял. И если б мы делали это новое землеустройство, хоть бы индивидуально на свой участок, хоть бы в какой-нибудь Росреестр послали бы – у них же есть там отдел, кто этим ГФДЗ занимается, а потом они передали его в Роскадастр. А потом можно послать и в Минсельхоз, они сейчас границами угодий будут заниматься. А как они будут заниматься? Они подготовят реестр угодий и сведения оттуда внесут в ЕГРН. А на основании чего? На основании вот этих старых карт землеустройства, которые они возьмут из архивов и ГФДЗ. Вот мы на Кубани (где суды о сносе) сейчас тоже с этим столкнулись. Эта старая карта угодий, даже не внесённая в ЕГРН – очень сильное, квалифицированное доказательство для суда. И при острой ситуации оно всегда поднимается и против нас работает, поэтому его нужно обрубить первым делом. А как обрубить? Зону угодий вы не можете очень быстро изменить. За градрегламент для этой зоны, и хороший градрегламент, с правом на хозпостройки, нужно отдельно судиться. Его редко когда просто так дают. А вот код 1.0 Классификатора вы присвоить можете. Тогда у вас свежий документ администрации, вот вчерашний, что у вас код 1.0 и хозпостройки.

И, "ну какая пашня? Вы мне сами написали – хозпостройки, почему я должен это не читать?" Вот такая позиция. И тогда они немножко уже сдуваются. Ну да, то было 30 лет назад, вы не члены этого колхоза, да и колхоза-то уже нет как юрлица – он давно обанкрочен. А вот новые документы. Т.е. вот так вот выходят из этой ситуации.

И второе, регистрируется собственность на дом, даже на хозпостройку, если не можете на жилой дом, по закону о КФХ.

Понимаете, по Земельному кодексу есть такое. Статья 79, пункт 1, перечисляет эти 5 видов угодий. Пашня, залежь, сенокос, пастбище, многолетние насаждения. А статья 77, пункт 2, перечисляет 5 видов неугодий. Неугодий! Это земли под сельхозпостройками (и жилыми домами теперь тоже у фермеров), внутрихозяйственные дороги, защитные лесополосы (изгороди), пруды и инженерные коридоры под ЛЭП.

Т.е. вот это всё – это неугодья. И на угодьях должна действительно выращиваться сельхозпродукция, а это всё обслуживает угодья – дороги, постройки, пруды, лесополосы, чтобы на угодьях она действительно выращивалась. Иначе без дороги не подвезёшь технику, не вывезешь урожай. Без лесополосы урожай будет намного меньше. Поливать чем-то нужно. Продукцию вырастил – нужно переработать под крышей, сохранить где-то. Всё тоже объективно нужно.

Так вот, если вы регистрируете дом или сельхозпостройку по закону о КФХ – ваш участок-то перестает быть угодьем и становится неугодьями. И тогда точно гробится эта старая карта колхоза. И у вас основание для перевода из зоны угодий в другую зону. По крайней мере, это ваша позиция, которая уже выигрышная, и вы уже отмежёвываетесь от этого старья, которое вам пытаются перебросить в ваше будущее. А они намереваются это сделать: Минсельхоз до 1 января 2028 года в Перечень угодий вас своим Приказом занесёт – и тогда выводом из угодий уже по его процедуре придётся заниматься. И доказать непригодность почв для использования в качестве угодий почвенными и агрохимическими обследованиями в подведомственной ему агрохимслужбе (ФГБУ). Где вам скажут: да вы удобрений подсыпьте, и почва ваша будет пригодна вполне…

Поэтому это нужно делать, дабы не подстраивали нас под эти старые колхозно-совхозные образы. Ибо если вы делаете новое, так отмежуйтесь от старого. На мой взгляд, это делать вам, каждому, как говорится, на своём месте, в своём поселении, и тогда, закрывая дорогу для старого, вы можете творить новое. Можете сами уже своими решениями, как сообщество, решением собрания собственников, своё межевание сделать, потом свою планировку, может быть землеустройство или проект планировки, потом поменять зону, градрегламент получить. Получается, вы вписываетесь в правовое поле, и это делается уже вашей мыслью, вашей энергетикой. И это нужно делать, ибо иначе нам вечно будут чужое втыкать или вменять.

На самом деле, это же они есть аппарат для народа. Только они когда-то давно об этом забыли. Но именно волеизъявление нас – сообществ, наших Родов, народов России – оно создаёт новую жизнь, новые законы. Как говорили римляне: "Глас народа – глас Божий". Это есть закон. Нам этим путём нужно идти – путём самоуправления и народоправства. Вот почему я все эти юридические вещи, в конечном счёте, свожу к согласию и вашей воле. Она должна быть выражена. И тогда мы новое творим.

Василий Иванович Петров
+7 960 543-56-20
vassilijus@mail.ru

Скачать файлом:
PDF - vk.com/doc344603382_691794920
DOC - vk.com/doc-94072214_688496374

Источник — vk.com/wall344603382_2084