ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
Оформление в собственность несовершеннолетнего объектов недвижимости – не редкость. Более того, в случае, когда используются средства маткапитала для приобретения жилого помещения либо для его строительства, оформление доли в праве на такой объект недвижимости – обязанность законного родителя несовершеннолетнего, использующего средства материнского капитала.
Еще один элемент, который отличает сделки, заключаемые с несовершеннолетними, когда предметом является недвижимость, – это обязательное согласие на совершение такой сделки органа опеки и попечительства. Срок для получения согласия – не более 30 календарных дней. С одной стороны, это требование закона затягивает срок совершения сделки, с другой – согласие указанного органа – это гарантия соблюдения права несовершеннолетнего на жилье.
Сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетнего подлежат нотариальному удостоверению. Это еще один барьер – гарант чистоты сделки, стороной в которой выступает несовершеннолетний.
Отличия в порядке совершения сделок с недвижимостью несовершеннолетнего есть. Зависит он от возраста несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет), а также от существа сделки. Если по результату сделки имущество подлежит отчуждению или сделка совершается на условиях опеки, то обязательно нотариальное удостоверение такой сделки.
Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.
Отличаются действия родителей и иных законных представителей (попечителей, опекунов) при совершении сделки с недвижимостью несовершеннолетнего.
Действия родителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей – родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной.
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной.
Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации.
Действия опекунов и попечителей при совершении сделок несовершеннолетними
Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними.
При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие. От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны.
Сделки, совершаемые несовершеннолетними и их законными представителями
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, установленные в отношении распоряжения имуществом подопечного. Например, законным представителям несовершеннолетнего запрещено совершать с ним сделки, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.
Запрещено дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков стоимостью не более 3 000 руб.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
При совершении сделок малолетним без согласия его законного представителя в случаях, когда согласие является обязательным, наступают следующие последствия:
– сделка является ничтожной;
– все, полученное по сделке, подлежит возврату;
– возмещение реального ущерба дееспособной стороной в случае, если она знала или должна была знать о недееспособности.
Разрешение органа опеки и попечительства
На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Предварительное разрешение требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
Без такого разрешения опекун не вправе совершать следующие сделки, а попечитель не вправе давать согласие на их совершение:
1) сделки по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
2) сделки по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
3) сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
4) другие сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органом опеки и попечительства предоставляется не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о выдаче такого разрешения с приложением необходимых документов для принятия решения органом опеки и попечительства.
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор.
Оперативно найти ответ на вопрос «Какие последствия предусмотрены за нарушение правил совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего?» можно в ИБ «Ответственность за нарушение часто применяемых норм» в разделе «Комментарии законодательства».
