Спецсчёт у регоператора: кто должен взыскивать долги по капремонту

В ряде регионов управляющие организации начали получать от ГЖИ информационные сообщения о необходимости вести претензионно-исковую работу по взысканию задолженности по взносам на капитальный ремонт даже в том случае, если владельцем специального счёта является региональный оператор.

Ситуация вызывает обоснованные вопросы: насколько правомерны такие требования и какие действия стоит предпринять уже сейчас, чтобы минимизировать риски штрафов.

Светлана Межирицкая, глава Департамента развития ТСЖ (ТСН), ЖСК Ассоциации «Р1», федеральный эксперт по энергоэффективному капитальному ремонту, и Максим Балашов, практикующий юрист, внештатный эксперт объединения, разобрали правовую природу спора, судебную практику и возможную стратегию защиты.

Правовая коллизия

Случаи, когда при смене управляющей организации вопросами ведения специального счёта для формирования фонда капитального ремонта МКД оператором такого счёта становится региональный фонд, всё чаще встречаются в практике, – говорит Максим Балашов.

При этом возникает неопределённость: кто должен взыскивать задолженность по взносам – управляющая организация или региональный оператор.

Она связана с особым правовым режимом денежных средств, находящихся на специальном счёте, закреплённым в ст. 36.1 ЖК РФ: это не деньги владельца счёта, а значит – и не задолженность перед таким владельцем в классическом понимании.

Нормы действующего законодательства не дают прямого ответа на этот вопрос. При этом региональный оператор, как правило, занимает выжидательную позицию, руководствуясь запретительным принципом (в том числе со ссылкой на ч. 3 ст. 184 ЖК РФ), и не инициирует взыскание в тех случаях, когда соответствующие обязанности можно переложить на управляющую организацию.

Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. В одних случаях суды возлагают обязанность по взысканию задолженности на управляющую организацию, что порождает дополнительные вопросы: где УО должна получать сведения о задолженности, за счёт каких средств вести судебную работу, кто определяет периодичность обращения в суд. В других – суды отказывают в возложении такой обязанности на УО.

При этом сторонники первой позиции исходят из того, что порядок взыскания должен определяться решением ОСС, а право на взыскание у владельца спецсчёта возникает только при наличии такого решения.

Именно этот подход, по словам Максима Балашова, лежит в основе части судебной практики, где на управляющие организации пытаются возложить дополнительные обязанности (см., например, дело № А60-29471/2021).

Позиция ГЖИ и возникающие риски

В ряде регионов, в том числе в Новосибирской области, ГЖИ считает, что отсутствие у УО претензионно-исковой работы по взносам на капремонт может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований с привлечением к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

По словам Светланы Межирицкой, такая позиция инспекции является спорной с точки зрения буквального содержания законодательства:
при специальном счёте регионального оператора управляющая организация не является владельцем счёта, не получает указанные средства и не обладает самостоятельным правом требования к должникам, – отмечает федеральный эксперт по энергоэффективному капитальному ремонту.

Нормативная модель

Жилищное законодательство исходит из того, что при выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте владельцем такого счёта может выступать региональный оператор. Из этого следует, что именно владелец счёта ведёт учёт средств и связан с обязательством собственников по уплате взносов.

УО не становится владельцем счёта и не приобретает статус кредитора только в силу управления домом. Передача ей информации от регоператора не означает передачу функций по взысканию задолженности.

Позиция Минстроя России также сводится к тому, что обязанность по взысканию задолженности по таким взносам относится к лицу, осуществляющему учёт поступающих платежей в пользу оплаты фонда капитального ремонта на соответствующем счёте, то есть в рассматриваемой ситуации – к региональному оператору.

Следует учитывать, что в период формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора именно он является лицом, имеющим право на взыскание задолженности по взносам, что следует из ч. 2 ст. 154, ч. 15 ст. 155, п. 1 ч. 1 ст. 180, п. 7 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Согласно ст. 155 ЖК РФ и положениям процессуального законодательства, право требования задолженности принадлежит владельцу счёта – региональному оператору.

Договор управления

Как подчёркивает Светлана Межирицкая, в договор управления многоквартирным домом не включается обязанность управляющей организации по организации взыскания взносов на капитальный ремонт, если фонд формируется на специальном счёте регионального оператора.

Строка «капремонт» в платёжных документах УО возможна только при агентской модели начисления услуги или если спецсчёт открыт на УО. При отсутствии агентского договора управляющая организация не становится кредитором по таким обязательствам, а лишь отображает соответствующие начисления.

Судебная практика

Показательным для Новосибирской области является дело № А45-27081/2024. Суд первой инстанции указал, что функции по формированию фонда и взысканию задолженности относятся к региональному оператору.

Однако апелляционная и кассационная инстанции заняли противоположную позицию, признав возможным квалифицировать отсутствие претензионно-исковой работы по взносам, как нарушение лицензионных требований управляющей организации, даже если владельцем специального счёта является региональный оператор.

Именно на данную практику, как отмечает Светлана Межирицкая, в настоящее время ориентируются органы жилищного надзора.

Практический вывод

Управляющая организация вправе занимать позицию о том, что при спецсчёте регионального оператора обязанность по взысканию задолженности относится к самому региональному оператору. Однако с учётом сложившейся судебной практики такую позицию необходимо активно и документально отстаивать.

При получении писем, предостережений или иных актов со стороны ГЖИ целесообразно направлять мотивированные письменные ответы, указывая на отсутствие у управляющей организации статуса владельца специального счёта, права самостоятельного взыскания задолженности и предусмотренного законом источника финансирования судебных расходов по такой категории споров.

Рекомендации по защите от штрафов

С учётом того, что в письмах ГЖИ уже содержатся ссылки на судебные акты, речь идёт не о разъяснении, а о формировании практики. Это означает, что действовать необходимо заранее.

Как отмечает Светлана Межирицкая, ключевая задача управляющей организации – зафиксировать свою правовую позицию и подготовить доказательства невозможности исполнения подобных требований.

Действуйте превентивно:

1️⃣ Проверьте договор управления
Проанализируйте договор управления МКД. Если в нём отсутствует обязанность по взысканию задолженности по взносам на капитальный ремонт, у ГЖИ нет оснований требовать выполнения такой функции. В силу ст. 162 ЖК РФ состав работ и услуг определяется именно договором.

2️⃣ Исключите агентскую модель (если её нет)
При отсутствии агентского договора с региональным оператором УО не является платёжным агентом, не распоряжается средствами фонда и не обладает правом обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности. Возложение таких функций противоречит нормам ЖК РФ.

3️⃣ Зафиксируйте позицию через регоператора
Направьте официальный запрос в региональный фонд капитального ремонта (с копией в ГЖИ) с требованием определить источник финансирования претензионно-исковой работы либо предложением заключить договор с покрытием расходов. Отказ регоператора станет доказательством невозможности исполнения требований инспекции.

4️⃣ Обжалуйте предписания
В случае получения предписаний о необходимости ведения исковой работы их следует обжаловать в арбитражном суде. При наличии доказательств отсутствия статуса владельца счёта и источника финансирования расходов суды нередко поддерживают управляющие организации.

Итог

По нормативной модели ЖК РФ и разъяснениям Минстроя России взыскание задолженности по взносам на капитальный ремонт при спецсчёте регионального оператора относится к функциям самого регоператора.

Вместе с тем, в отдельных регионах формируется практика, при которой на управляющие организации возлагаются дополнительные обязательства и риски.

По своей сути подобные письма ГЖИ представляют собой попытку расширительного толкования обязанностей УО и перераспределения функций, не закреплённых в законодательстве.

В этих условиях ключевое значение приобретает активная правовая позиция, своевременная фиксация возражений и готовность к судебной защите своих интересов. Дополнительно целесообразны коллективные меры – обращения в прокуратуру и Минстрой России для получения официальной позиции и пресечения подобной практики.

👉🏼 Обсуждаем в МАХ и телеграм-канале Ассоциации «Р1»